一、規(guī)劃目標(biāo)

改善人居環(huán)境，建設(shè)宜居城市，貫徹中調(diào)戰(zhàn)略，打造首善之區(qū)。

二、規(guī)劃原則

（一）以上層次城市規(guī)劃為指導(dǎo)，協(xié)調(diào)相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，符合該地區(qū)整體協(xié)調(diào)發(fā)展建設(shè)，并兼顧城中村發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況和客觀需要。

（二）改造整體上應(yīng)符合城市規(guī)劃，配合城市規(guī)劃與市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套設(shè)置項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)展改造工作。

（三）綜合考慮社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展需要，協(xié)調(diào)環(huán)境優(yōu)化、交通改善、設(shè)施完善、規(guī)模合理、經(jīng)濟(jì)平衡等要素后統(tǒng)籌確定綜合改造方案。

（四）參照城市居住小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)改造城中村現(xiàn)有居住環(huán)境，引導(dǎo)其逐步改造為配套完善、環(huán)境優(yōu)美、生活舒適的居住生活區(qū)。

（五）注重城中村村歷史文化特色及自然生態(tài)特色的保護(hù)，營(yíng)造宜人和富有地方特色的居住環(huán)境。

（六）結(jié)合市關(guān)于城中村工作的一系列，以及國(guó)土房管部門(mén)核準(zhǔn)的改造涉及的應(yīng)依法補(bǔ)償或安置的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)模，確定各類(lèi)建設(shè)用地規(guī)模和建設(shè)規(guī)模。核定安置（復(fù)建）的村民住宅規(guī)模。

三、工作流程

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四、規(guī)劃主要內(nèi)容及要求

（一）現(xiàn)狀調(diào)查和分類(lèi)統(tǒng)計(jì)

主要調(diào)查內(nèi)容分為三個(gè)部分：第一部分，對(duì)村現(xiàn)狀建成區(qū)范圍內(nèi)的人口、用地分布、建設(shè)環(huán)境等現(xiàn)狀進(jìn)行深入調(diào)查，摸清常住人口及構(gòu)成、市政公用設(shè)施配套、公共綠地分布等，并分析存在的問(wèn)題；第二部分，對(duì)現(xiàn)狀建成區(qū)范圍內(nèi)的建筑產(chǎn)權(quán)情況、建設(shè)規(guī)模、合法建筑面積、建設(shè)質(zhì)量等現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，并經(jīng)區(qū)確認(rèn)；第三部分，對(duì)上層次規(guī)劃和相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)和專(zhuān)題規(guī)劃進(jìn)行詳細(xì)核查，其中包括國(guó)土部門(mén)的土地利用規(guī)劃。

在現(xiàn)狀調(diào)查的基礎(chǔ)上對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行整合，進(jìn)行分類(lèi)統(tǒng)計(jì)，按照用地產(chǎn)權(quán)明晰、建設(shè)程序合法、符合規(guī)劃的合法建設(shè)；用地產(chǎn)權(quán)明晰、建設(shè)程序合法、但與規(guī)劃矛盾；缺乏合法的建設(shè)程序且與規(guī)劃矛盾的違章建設(shè)等不同情況進(jìn)行分類(lèi)統(tǒng)計(jì)，并經(jīng)區(qū)確認(rèn)。

具體現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)表如下：

經(jīng)濟(jì)平衡方案包括以下內(nèi)容：

１．確定改造模式。

第一種改造模式是社區(qū)自籌資金改造，改造后部分物業(yè)出租。本模式適合于沒(méi)有可供拍賣(mài)用地用于籌集資金的城中村。

第二種改造模式是拍賣(mài)地塊籌集改造資金。本模式按照“總改造成本≤拍賣(mài)地塊所得總收入”（其中拍賣(mài)地塊所得總收入=拍賣(mài)地塊的總建筑面積×拍賣(mài)樓面價(jià)）進(jìn)行城中村改造經(jīng)濟(jì)可行性分析。

如因改造地塊實(shí)際情況或因城市規(guī)劃要求無(wú)法在改造地塊實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡，可考慮在符合城市規(guī)劃的條件下作區(qū)域平衡。

具體的改造策略按“一村一策”的原則根據(jù)各村實(shí)際情況制定方案，報(bào)市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組確定后施行。

２．分析改造成本。

成本構(gòu)成包括：

(1)舊村拆遷費(fèi)用（包括拍賣(mài)地塊的拆遷費(fèi)用）；

(2)社區(qū)安置住宅及配套建設(shè)成本（社區(qū)拆遷安置建筑面積按照合法

部分“拆一建一”的原則確定）；

(3)社區(qū)原集體物業(yè)復(fù)建成本；

(4)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。

改造成本計(jì)算

改造成本=拍賣(mài)地塊的總建筑面積×拍賣(mài)樓面地價(jià)

拍賣(mài)地塊的總建筑面積=總改造成本／拍賣(mài)樓面地價(jià)

改造后容積率=（拍賣(mài)地塊的總建筑面積+轉(zhuǎn)制居民拆遷安置和集體物業(yè)的總建筑面積）／改造范圍內(nèi)的建設(shè)用地面積

拍賣(mài)地塊的占地面積=拍賣(mài)地塊的總建筑面積／改造后的容積率

拆遷安置和社區(qū)集體物業(yè)的占地面積=改造范圍內(nèi)建設(shè)用地面積-拍賣(mài)地塊的占地面積

每平方米土地的拍賣(mài)價(jià)格=改造后的容積率×樓面地價(jià)

如拍賣(mài)樓面價(jià)格未達(dá)到市批準(zhǔn)方案的標(biāo)準(zhǔn)，則城中村改造工作暫緩或按程序調(diào)整改造方案。

拍賣(mài)地塊的功能要求根據(jù)規(guī)劃區(qū)域發(fā)展功能來(lái)確定。

（三）結(jié)合考慮城市景觀和改造的經(jīng)濟(jì)可行性，對(duì)改造范圍編制改造規(guī)劃方案，規(guī)劃方案成果深度參照修建性詳細(xì)規(guī)劃，同時(shí)應(yīng)明確以下內(nèi)容：

1．對(duì)環(huán)境整治和規(guī)劃建設(shè)作出具體的分期建設(shè)安排和規(guī)劃設(shè)計(jì)。

2．各項(xiàng)建設(shè)應(yīng)符合城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則以及相關(guān)技術(shù)規(guī)定的要求。

3．住宅下部不設(shè)商業(yè)且商業(yè)配套功能原則上應(yīng)與住宅功能有一定隔離，避免對(duì)居住環(huán)境的干擾，以形成良好的社區(qū)環(huán)境。住宅首層應(yīng)盡量架空。

4．拍賣(mài)用地和村民安置房用地應(yīng)明確具體位置、范圍和規(guī)模。

5．用于總平面布局的住宅建筑平面需附戶(hù)型設(shè)計(jì)圖，住宅建筑平面應(yīng)參照市場(chǎng)通用戶(hù)型設(shè)計(jì)，宜采用一梯六戶(hù)及以下的戶(hù)型。拍賣(mài)開(kāi)發(fā)地塊住宅建設(shè)應(yīng)符合2006年5月建設(shè)部等九部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》的要求，即“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”。

6．改造方案應(yīng)以改造范圍為指標(biāo)計(jì)算基準(zhǔn)，核算改造前后的建設(shè)規(guī)模、容積率、建設(shè)密度、綠地率、道路面積密度，編制《改造前后各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)比表》，以使得改造前后的各項(xiàng)指標(biāo)具有可比性，也利于對(duì)環(huán)境改善程度進(jìn)行整體把握。

改造前后各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)比表如下：

8．落實(shí)并完善村建設(shè)用地范圍內(nèi)的公共綠地、水域等開(kāi)敞空間的位置及范圍，提出控制要求。盡量增加改造區(qū)域公共綠地面積，人均指標(biāo)應(yīng)達(dá)到2平方米／人。對(duì)成片改造區(qū)域要求按步行服務(wù)半徑臨主要道路設(shè)置開(kāi)放的供群眾休憩的鄰里公園，各集中綠地應(yīng)有面向城市道路或公共空間的開(kāi)放面。

9．規(guī)劃應(yīng)落實(shí)三線下地，雨污分流，拆除重建區(qū)不設(shè)化糞池等管線和市政設(shè)施設(shè)置要求。

10.規(guī)劃應(yīng)處理好改造地塊交通與區(qū)域交通的銜接關(guān)系，落實(shí)市政管廊等控制用地。

11．應(yīng)對(duì)文物古跡、古樹(shù)名木及有文化藝術(shù)價(jià)值的建筑物進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)研究，劃出歷史文化保護(hù)區(qū)和歷史風(fēng)貌保護(hù)范圍，制定相應(yīng)的保護(hù)原則措施。對(duì)原村落傳統(tǒng)生活中已形成的有傳統(tǒng)特征的空間和場(chǎng)所，應(yīng)予以復(fù)建。

12.細(xì)化各地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)，以?xún)粲玫貫榛A(chǔ)核算各地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，并在必要的區(qū)段增加城市設(shè)計(jì)的管理控制指標(biāo)和要求。

13．規(guī)劃成果申報(bào)審批的主體為村集體經(jīng)濟(jì)組織，規(guī)劃成果上報(bào)審批前必須征求村民的意見(jiàn)，規(guī)劃成果報(bào)送區(qū)確認(rèn)后報(bào)市規(guī)劃局審查。其中區(qū)及村的書(shū)面意見(jiàn)作為規(guī)劃成果的附件附于規(guī)劃文本后。規(guī)劃成果審批前，市規(guī)劃主管部門(mén)組織批前公示，批前公示可采用以下三種方式進(jìn)行：網(wǎng)上公示、展覽公示和現(xiàn)場(chǎng)公示。其中現(xiàn)場(chǎng)公示為必選方式。

五、規(guī)劃成果要求

（一）技術(shù)文件由圖紙和說(shuō)明書(shū)構(gòu)成。

說(shuō)明書(shū)是對(duì)村建設(shè)用地控制性詳細(xì)規(guī)劃的適用范圍、依據(jù)、規(guī)劃范圍的發(fā)展目標(biāo)、功能定位、土地利用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、公共配套設(shè)施、道路交通、市政設(shè)施、城市設(shè)計(jì)等內(nèi)容的條文說(shuō)明?，F(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)資料、經(jīng)濟(jì)測(cè)算和平衡詳細(xì)方案、公眾參與意見(jiàn)及落實(shí)情況應(yīng)作為說(shuō)明書(shū)的附件。

圖紙主要包括：

1．總平面規(guī)劃與綠地系統(tǒng)規(guī)劃圖；

2．道路交通系統(tǒng)規(guī)劃與豎向規(guī)劃圖；

3．重要景觀節(jié)點(diǎn)規(guī)劃圖；

4．改造地域三維效果圖。

（二）管理文件是輔助城市規(guī)劃行政主管部門(mén)開(kāi)展規(guī)劃管理的文件。管理文件由管理單元圖則（如有調(diào)整則必須有）和分地塊圖則構(gòu)成。管理單元圖則應(yīng)說(shuō)明對(duì)規(guī)劃管理單元的主導(dǎo)屬性、總用地面積、各類(lèi)用地構(gòu)成、總建筑面積、配套設(shè)施、開(kāi)敞空間、文物保護(hù)、人口規(guī)模的規(guī)定。分地塊圖則應(yīng)以一圖一文的形式說(shuō)明對(duì)各地塊的主導(dǎo)用地性質(zhì)和兼容用地性質(zhì)、容積率、配套設(shè)施、建筑密度、綠地率、建筑限高、人口密度以及城市設(shè)計(jì)要求等的規(guī)定。

（三）計(jì)算機(jī)文件要求。

1．全部成果均應(yīng)制作成計(jì)算機(jī)文件，文本文件采用Microsoft word7.0的doc格式文件，圖形文件采用AutoCADR14的dwg格式文件，提交以上計(jì)算機(jī)文件光盤(pán)2套，并附上計(jì)算機(jī)文件名和文件名所對(duì)應(yīng)規(guī)劃圖紙內(nèi)容說(shuō)明，建議文件名按圖紙中文名稱(chēng)制定。

2．提交修詳通電子文件。

3．提交按數(shù)字詳規(guī)編制標(biāo)準(zhǔn)制作的現(xiàn)狀和規(guī)劃三維模型。