第一章 總則 第四章 市政公用設(shè)施與工程管線綜合

第二章 城市土地使用管理 第五章 城市景觀與環(huán)境 第三章 建筑管理 第一章 總則

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2.1 城市用地分類

2.2 建設(shè)用地的適建性規(guī)定

2.3 建設(shè)基地控制指標(biāo)

表二-4 開放空間增加建筑面積指標(biāo)

允許建筑容積率 小于4 大于等于4 注：開放空間的條件和計算方法見附錄五。

2.3.8 建筑物之間因公共交通需要，架設(shè)穿越城市道路的人行通道且符合下列規(guī)定的，其建筑面積可不計入建筑容積率控制指標(biāo)范圍；

2.3.8.1 通道內(nèi)不設(shè)置商業(yè)設(shè)施，通道全天候?qū)姛o償開放；

2.3.8.2 通道下的凈空高度不小于5.0米，但穿越寬度小于16米且不通行公交車輛的城市支路的通道下的凈空高度可不小于4.5米。

第三章 建筑管理 回到頁首>> 3.1 建筑間距

3.1.1 建筑物的間距除必須符合消防、抗震、安全、環(huán)保、工程管線和文物建筑保護等方面的要求外，應(yīng)同時執(zhí)行本規(guī)定。

3.1.2 根據(jù)居信建筑日照標(biāo)準(zhǔn)和我省實際情況，居信建筑日照間距系數(shù)低限什按表三-1執(zhí)行。

3.1.2.1 居信建筑日照間距按下列公式計算： L=i:H

每提供1平方米有效面積的開放空間，允許增加的建筑面積（平方米） 2.00 3.00 式中：L=建筑間距 i=日照間距系數(shù)

H=南側(cè)建筑的計算高度（見附錄二）

3.1.2.2 居信建筑日照間距按表三-2不同方位間距折減系數(shù)換算。 表三-1 居信建筑日照間距系數(shù)表

間距系數(shù) 大城市 1.2 中小城市 1.25 緯度（北偉） ≤32°30′ 適用范圍 地區(qū) 南京、鎮(zhèn)江、常州、無錫、蘇州、南通的全部轄區(qū)，揚州大部（寶應(yīng)、高郵除外）、泰州大部（興化除外） 揚州北部（寶應(yīng)、高郵）、泰州北部（興化）、鹽城大部1.25 1.3 >32°30′~≤34° （響水除外）、淮陰全部、宿遷大部（沭陽除外）、徐州南部（睢寧） 1.3 1.35 >34° 徐州大部（睢寧除外）、連云港全部、宿遷北部（沭陽）、鹽城北部（響水） 注：舊城區(qū)改造中局部地區(qū)確實難以達到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，按現(xiàn)狀城市人口計，中小城市可減少系數(shù)0.05，大城市減少0.1，并應(yīng)通過市縣實施細則明文規(guī)定\"局部地區(qū)\"的范圍。

表三-2 不同方位間距折減系數(shù)

方位 折減系數(shù) 0~15° 1.0L >15°~≤30° 0.9L >30°~≤45° 0.8L >45°~≤60° 0.9L >60° 0.95L 注：1、表中方位為正南向（0°）偏東、偏西的方位角。 2、L為當(dāng)?shù)刈≌舷驏|布置時的照間距。

3.1.3多層（含中高層）居住建筑間距：

3.1.3.1多層居住建筑間距，條式建筑按表三--1系數(shù)計算確定；點式建筑根據(jù)具體情況參照3.1.3.3和附錄一第3條計算確定。

3.1.3.2多層居住建筑非平行布置時（夾角≤60°），其最窄處建筑間距按平行布置的居住建筑日照間距控制。

3.1.3.3在南北向居住建筑南筑、東西向居住建筑東西側(cè)垂直（夾角>60°）布置的多層居住建筑，其建筑間距按表三-1標(biāo)準(zhǔn)乘以0.7系數(shù)控制，當(dāng)垂直居住建筑山墻寬度大于16米時，按平時布置居住建筑控制。

3.1.3.4在滿足日照間距條件下，平行布置的條式多層居住建筑南北之間的間距最小不得小于10米，山墻間距不得小于6米，山墻均有居室窗戶、陽臺或開門的，不得小于8米。

平行于城市道路的沿路建筑（含居住、非居?。┑纳綁﹂g距應(yīng)符合城市規(guī)劃，并滿足消防、施工和安

全要求。

3.1.3.5多層居住建筑地面層為非居住用房時，視同居住建筑控制間距。在舊城區(qū)建筑密集地段進行改建確有困難的，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門核定，其與南側(cè)建筑的間距，可扣除地面層非居住用房的高度計算。

地面層設(shè)置層高不大于2.2米的自行車庫等附屬用房時，可扣除其高度計算與南側(cè)建筑的間距。

3.1.4低層居住建筑與其相鄰低、多層居住建筑的南北向間距，按多層居住建筑間距有關(guān)規(guī)定控制，但最小間距不得小于6米。山墻之間有公共道路的，山墻間距不得小于6米；無公共道路的，應(yīng)視具體情況，滿足消防、施工、通行要求。

3.1.5高層居住建筑間距：

3.1.5.1 高層居住建筑之間的建筑間距，條式建筑按表三-1系數(shù)計算確定；點式建筑，南北向的，不得小于南側(cè)建筑高度的1倍，且不得小于南側(cè)建筑面寬的1.2倍，其最小間距的30米；東西向的，不得小于較高建筑高度的0.4倍，其最小間距為18米。

3.1.5.2高層居住建筑與多、低層居住建筑之間的建筑間距，南北向的，北側(cè)為多、低層居住建筑時，建筑間距按3.1.5.1條規(guī)定控制；南側(cè)為多、低層居住建筑，條式的建筑間距按表三-1規(guī)定控制，但最小間距不小于13米，點式的建筑間距按3.1.3.3條規(guī)定控制。

3.1.5.3高層居住建筑與高、多、低層居住建筑的山墻間距，按消防和施工安全的規(guī)定控制。山墻均有居室門或窗戶的，其間距不得小于13米。

3.1.6 非居住建筑與居住建筑的間距：

3.1.6.1非居住建筑位于居住建筑南側(cè)或東西側(cè)的，其建筑間距按居住建筑間距規(guī)定控制。在符合日照、環(huán)保、施工、安全、消防和交通等要求的前提下，低層非居住建筑與相鄰居住建筑山墻垂直布置時，如山墻無門、窗、陽臺，其間距可酌情縮小，平行于城市道路的沿路非居住建筑可與相鄰居住建筑山墻毗鄰建造。

高層非居住建筑與相鄰居住建筑山墻垂直布置時，其建筑間距應(yīng)不低于表三-3規(guī)定的最小控制間距。

3.1.6.2非居住建筑位于居住建筑北側(cè)的，其建筑間距應(yīng)符合環(huán)保、安全、消防等有關(guān)專業(yè)規(guī)范規(guī)定，其最小間距（非居住建筑）低層為6米，多層為10米，高層（含中高層）為13米。

3.1.7非居住建筑的間距：

3.1.7.1高層（含中高層）非居住建筑之間及其與其它非居住建筑的間距應(yīng)不低于表三-3的規(guī)定：

表三-3 高層非居住建筑之間及高層非居住建筑與其他非居住建筑最小控制間距（米）

控制間距 建筑類別 高層非居住建筑 裙房 其它非居住建筑（一、二級建筑類別 控制間距 13 9 9 6 耐火等級） 9 6 高層非居住建筑 裙房 注：表中裙房高度不超過12米，如超過12米則應(yīng)按多層間距控制。

3.1.7.2多層非居住建筑平行布置時，最小間距不得小于10米。

3.1.7.3低層非居住建筑與多、低層非居住建筑平行布置時的距按消防間距的規(guī)定控制，但最小間距不得小于6米。

3.1.7.4工業(yè)建筑、倉儲（庫）建筑等按相關(guān)的消防、安全間距控制。

3.1.7.5醫(yī)院的病房樓、休（療）養(yǎng)建筑、老年公寓、幼兒園和托兒所的教室、活動室及臥室的間距按表三-1標(biāo)準(zhǔn)嗇增加0.3系數(shù)計算；大、中、小學(xué)，教學(xué)樓的間距按表三-1標(biāo)準(zhǔn)增加0.15系數(shù)計算，學(xué)生宿舍按居住建筑間距控制。

3.2 建筑物退讓

3.2.1 沿建設(shè)用地邊界和沿城市道路、河道、鐵路兩側(cè)以及電力線路保護范圍的建筑物，其退讓距離除必須符合日照間距、文物保護、風(fēng)景園林、市政管線、消防、抗震、防汛和交通安全等方面的要求外，應(yīng)同時符合本規(guī)定。

3.2.2 建筑物后退建設(shè)用地邊界距離：

3.2.2.1 沿建設(shè)用地邊界（規(guī)劃用地紅線）的建筑物，其離界距離按表三--4規(guī)定控制。界外是居住建筑時，首先必須符合3.1.2~3.1.6條的有關(guān)規(guī)定。

表三--4 各類建筑的最小離界距離

居住建筑 建筑物高度 的倍數(shù) 0.5iH 0.5iH 0.25iH 0.25H 0.25H 0.125H 最小距離 （米） 3 5 13 3 3 6.5 非居住建筑 建筑物高度 的倍數(shù) - - 0.15H - - - 最小距離 （米） 3 5 9 按消防間距 按消防間距 6.5 離界距離 建筑朝向 建筑類別 離界距離 低層 主要朝向 多層 高層 低層 次要朝向 多層 高層 注：1.表中，i=應(yīng)執(zhí)行的日照間距系數(shù)，H=建筑物高度。

2.建筑物后退用地邊界距離以建筑物最凸出的外墻（含柱）邊線計算。 挑檐、雨蓬、踏步等凸出部分不得影響交通、消防等方面的要求。

3.3.1.7.5條所列建筑物按居住建筑離界距離控制。

4.按表中離界距離執(zhí)行時總間距小于消防間距時，應(yīng)按符合消防間距的要求確定 離界距離。

5.建筑離界距離在滿足本表要求的前提下，還必須考慮其基礎(chǔ)施工對周邊建筑物 的影響。

6.臨道路建筑在符合城市規(guī)劃、建筑防火和施工需要的前提下，相鄰基地邊界線兩 邊的建筑可毗鄰建造。

7.建筑物離界距離及主要、次要朝向圖示見附錄三。

3.2.2.2 相鄰地塊，當(dāng)一方已經(jīng)退讓超過規(guī)定距離時，另一方如需減小離界距 離，必須滿足以下要求： （1）符合日照、消防、施工安全要求。

（2）取得退讓較多方土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)所有者的同意。

3.2.2.3 建筑間距范圍內(nèi)有公共道路部分是否計算在離界距離內(nèi)，由城市規(guī)劃行 政主管部門根據(jù)退讓道路紅線要求、遮擋方位等因素具體規(guī)定。

3.2.2.4 地下建筑物的離界距離，不小于地下建筑物深度（自室外地坪至地下建 筑物底板的底部的距離）的0.5倍，且其最小退讓距離為3米。

3.2.3 建筑物后退城市道路紅線距離：

3.2.3.1 沿城市道路的建筑物，應(yīng)按道路功能、路幅寬度以及建筑類別、高度， 確定其后退道路規(guī)劃紅線的距離，最小后退距離參照表三-5控制。

表三-5 建筑物后退城市道路規(guī)劃紅線最小距離（米）

后退距離 道路寬度 建筑高度 后退距離 小于 24米 8 6 5 3 24~50米 12 10 中、小城市10，大城市8 中、小城市10，大城市8 大于50米 15 15 15 15 40米以上 30米以上~40米 20米以上~30米 20米及以下 注：高低層組合的建筑后退距離按建筑不同高度分別控制。

城市規(guī)劃行政主管部門在確定沿城市道路建筑紅線時，應(yīng)綜合考慮城市景觀的整體協(xié)調(diào)、建筑物和城市道路的交通需要、建筑物體量等因素。

3.2.3.2建筑物后退道路紅線以建筑物最凸出的外墻（含柱）邊線計算。挑檐、寸蓬、踏步等凸出部分的設(shè)置不得影響道路通行安全和通過能力。

3.2.3.3沿公路的建筑物，在城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的路段兩側(cè)，按后退城市道路紅線要求執(zhí)行；在其余路段兩側(cè)，其后退公路兩側(cè)邊溝（截水溝、坡腳護坡道）外緣，國道不少于20米，省道不少于15米，縣道不少于10米，其它道路不少于5米。

3.2.3.4有大量人流、車流集散的多、低層建筑如影劇院、展覽館、大型商場、體育館、游樂場、車站、碼頭等，其后退道路紅線距離按詳細規(guī)劃、城市設(shè)計所確定的后退距離控制，并不得小于8米。

3.2.3.5頰道路交叉口四周的建筑物后退道路規(guī)劃紅線的距離不得小于表三-5規(guī)定數(shù)值（由道路規(guī)劃紅線直線段與曲線段的連接點逄起），并應(yīng)同時符合交叉口行車三角視距控制要求。

3.2.3.6 立體交叉口四周建筑物后退道路規(guī)劃紅線的距離按詳細規(guī)劃執(zhí)行或由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關(guān)規(guī)定核定。

3.2.3.7 地下建筑物后退道路規(guī)劃紅線的距離按3.2.2.2確定。

3.2.4 鐵路沿線建筑物后退鐵路臨建筑物最后一道軌道中心線的距離按表三-6規(guī)定的距離控制。

表三-6 鐵路沿線建筑物后退鐵路舅道中心線最小距離

鐵路等級 鐵路干線 鐵路支線

3.2.5 沿城市河道兩側(cè)新建建筑物，其后退駁岸頂沿河一側(cè)邊線的距離按誠意細規(guī)劃確定，應(yīng)綜合考慮河道景觀整體協(xié)調(diào)、河岸與建筑的的安全等因素?，F(xiàn)有駁岸或駁岸同步實施的，最小距離不得小于5米；駁岸延后實施的，最小不得小于10米。在設(shè)防洪堤河道兩側(cè)，建筑物后退藍線距離還應(yīng)符合防洪有關(guān)規(guī)定。

3.3 建筑的高度控制

3.3.1 建筑物的高度應(yīng)符合城市空域、風(fēng)景旅游區(qū)、文物保護、建筑間距、城市景觀等方面的要求，同時應(yīng)符合以下規(guī)定。

3.3.1.1 沿城市道路兩側(cè)新建、改建建筑物的控制高度（H）不得超過規(guī)劃道路紅線寬度（W）加建筑后退距離（S）之和的1.5倍，即H≤1.5（W+S），且應(yīng)符合3.2.3.1條的規(guī)定。

除前款外，還須同時滿足附錄四的規(guī)定。

商業(yè)中心區(qū)的建筑高度由當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃行政主管部門制定規(guī)定。

3.3.1.2 建筑物臨兩條以下道路的，按主要朝向的道路規(guī)劃紅線計算控制高度，建筑所臨道路的另一側(cè)為廣場、河道、電力線保護區(qū)的，在計算高度時，廣場、河道、電力線保護區(qū)的1/2寬度連同道路紅線寬度一并計算，但風(fēng)景旅游區(qū)的河道除外。

3.3.1.3 在有凈空高度的飛機場、氣象臺、電臺和其它無線電通訊（含微波通訊）設(shè)施周圍及其技術(shù)影響范圍內(nèi)的新建、改建建筑物，其控制高度應(yīng)符合有關(guān)凈空高度的規(guī)定。

建筑物后退距離（米） 20 15 3.4 建設(shè)基地的綠地

3.4.1 各類新建建設(shè)基地內(nèi)的綠地面積占基地面積的比例（綠地率）：

3.4.1.1 居住區(qū)綠地率不小于30%。

3.4.1.2 工業(yè)、商業(yè)、金融、倉儲、交通樞紐、市政公用設(shè)施等單位，綠地率不小于20%。對環(huán)境有大氣、噪音污染的廠礦企業(yè)單位，綠地率不小于30%。

3.4.1.3 機關(guān)團體、文化娛樂、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、教育、科研設(shè)計、等單位，綠地率不小于35%。 3.4.1.4 屬于舊城改造的上述項目，綠地率可以降低五個百分點。

3.4.2 居住區(qū)內(nèi)的公共綠地面積指標(biāo)：

3.4.2.1 組團不于小0.5平方米/人；小區(qū)（含組團）不小于1.0平方米/人；居住區(qū)（含小區(qū)與組團）不小于 1.5平方米/人，舊區(qū)不小于1.0平方米/人。

3.4.2.2 居住小區(qū)內(nèi)每塊公共綠地面積應(yīng)不小于400平方米，且至少有三分之一的綠地面積在規(guī)定的建筑日照間距范圍之外。

3.4.3 城市道路綠地率指標(biāo)：

3.4.3.1 園林景觀路綠地率不得小于40%;

3.4.3.2 紅線寬度大于50米的道路綠地率不得小于30%； 3.4.3.3 紅線寬度在40 50%米的道路綠地率不得小于25%； 3.4.3.4 紅線寬度24 40米的道路綠地率不得小于20%。

3.5 建設(shè)基地出入口

3.5.1 與城市道路相交的出入口通道與城市道路應(yīng)盡量采用正交布置,如斜交則不宜小于75°。 3.5.2 各類建設(shè)基地出入口位置距離城市干疲乏交叉口不宜小于80米，距離次干道交叉口不宜小于50米， 距橋陰沉隧坡道的起止線的距離，不宜小于30米。

基地位于兩條以上道路交叉口，出入口應(yīng)設(shè)置在級別較低的道路上。

3.5.3 建筑物沿街部分長度超過150米或總長度超過220米時，應(yīng)設(shè)置凈高與凈寬均不小于4米的消防車道。

3.6 各類建筑配置停車位指標(biāo)

3.6.1 居住建筑停車位控制指標(biāo)見表三 8。

表三 8 居住建筑停車位最低控制指標(biāo)

類別 一類居住區(qū) 二類居住區(qū)

3.6.2 公共建筑停車位控制指標(biāo)見表三 9。

小汽車 1輛/戶 0.3輛/戶 自行車 2輛/戶 2輛/戶 摩托車 0.5輛/戶 1輛/戶

表三-9 公共建筑停車位最低控制指標(biāo)

小汽車 車位/萬平方米建筑面積 30-50 25-40 50-60 25-30 自行車 車位/萬平方米建筑面積 300 500 500 300 使用性質(zhì) 行政辦公 商業(yè)、金融、服務(wù)業(yè)、市場等 文化娛樂 醫(yī)院 注：地面停車車位不得小于總停車位的20%。

3.6.3 各類停車位面積應(yīng)根據(jù)具體停車方式，按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四章 市政公用設(shè)施與工程管線綜合 回到頁首>> 4.1 給水

4.1.1 城市給水應(yīng)集中供水,嚴(yán)格控制單位自備水源。非生活用水盡量不采用地下水。有條件的地區(qū)應(yīng)采用分質(zhì)供水。

4.1.2 城市配水管網(wǎng)應(yīng)布置成環(huán)狀，城郊小城鎮(zhèn)應(yīng)考慮有納入城網(wǎng)的可能。

4.1.3 用地表水作為城市供水水源，其取水構(gòu)筑物應(yīng)選在城市和工業(yè)企業(yè)的上游清潔河段。必須設(shè)置一級保護區(qū)、二級保護區(qū)和準(zhǔn)保護區(qū)，并設(shè)置明顯的標(biāo)志。各水源保護區(qū)的具體界限，應(yīng)在城市總體規(guī)劃與分區(qū)規(guī)劃中圖示。

4.1.4 一級保護區(qū)范圍，以取水口為中心，半徑一百米。二級保護區(qū)范圍，為取水口上游一千米、下游二百米、陸域二百米、一級保護區(qū)以外的范圍。流速平緩，有倒流、潮汐或河流斷面狹窄、河道兩端建閘的河流，其下游水域可相應(yīng)擴大到一千米。有關(guān)地區(qū)還應(yīng)考慮潮水頂托或上下游水流方向互換等情況。準(zhǔn)保護區(qū)范圍，以污染不影響流域水質(zhì)、保證取水口水質(zhì)的要求劃定。各級......

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