旅游房產就是以旅游人群為目標，為最終消費者的物業(yè)形式。包括休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、旅游(休閑)培訓基地、會議中心、運動村、產權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村、海景住宅、景區(qū)住宅(風格別墅)、民俗度假村、國際休閑度假中心等旅游臵業(yè)項目。所有這些以旅游、休閑度假為主題的臵業(yè)，可稱為旅游房地產。

旅游地產是旅游與地產的聯姻，資本與資源的對接，文化與建筑的對話，歷史與現實的融合；旅游地產是以旅游開發(fā)為主導，建設相應配套設施，包括酒店、度假屋、公寓等，是旅游與地產的結合，是以旅游為前提條件的房地產開發(fā)與經營。隨著社會經濟的發(fā)展，居民生活水平的提高，物質生活的不斷豐富，人們便更多的追求一種自然狀態(tài)下的生存，渴望改善居住環(huán)境，強調居住空間，更強調居住的自然環(huán)境優(yōu)劣。遠離喧囂，逍遙山水，回歸自然的千年夢想時刻縈繞在心靈深處時，旅游地產為人們送達心愿，郊外空氣清新、環(huán)境優(yōu)雅、交通便捷的第二居所，以供周末或節(jié)假日休閑度假之用。

自上世紀初開始，法國地中海沿岸開發(fā)的大量海濱度假別墅成為旅游房地產開發(fā)的先驅。隨后，歐洲、北美各國先后引入分時度假、時權酒店等概念，大量開發(fā)商、投資商紛紛進入這一領域，旅游房地產市場逐步形成并迅速擴大。我國的旅游房地產開發(fā)始于20世紀的九十年代。在國內一些城市房地產開發(fā)出現?泡沫?的時候，以?健康、運動、休閑?為主題的旅游房地產開始興起，并取得了不俗的業(yè)績。目前涉足旅游度假物業(yè)開發(fā)的公司超過百家，不僅有海航、中信、中旅、開元旅業(yè)、宋城等大企業(yè)，大批的房地產投資商、開發(fā)商，還包括大量的海外、港臺投資者，例如意大利時代集團有限公司、美國IBM投資基金等。

1 旅游地產的起源與發(fā)展

旅游房地產源于20世紀60年代歐洲的分時度假(time share，又稱vacation ownership)概念。

在阿爾卑斯地區(qū)，為了讓前來滑雪度假地度假的歐美中產家庭買得起度假房地產，亞歷山大〃奈特將度假房產(他管理的一家旅館)按時段(一周)分別出售給不同的度假者，并給予每個購買者在一定時期內享有度假地房產的住宿和娛樂設施的權利，同時這種權利可以轉售和轉讓。奈特的這種經營方式可以看作最初的分時度假概念。

在法國地中海沿岸，由于度假風氣的盛行也開發(fā)了大量海濱別墅。但由于房產價格高昂，多數家庭無力單獨購買度假別墅，而部分有能力購買別墅的用戶，每年的使用時間也非常有限，最多只有幾周，空臵率很高，所以出現了親朋好友聯合購買一幢度假別墅供大家不同時間分別使用的情況，這種經營方式也屬于最早期的分時度假概念。

目前在世界上已經有60多家大型分時度假集團，形成了巨大的分時度假網絡，4500個

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采用分時制度的度假村分布在81個國家，來自124個國家的300多萬個家庭購買了度假權，分時度假業(yè)已發(fā)展成為年營業(yè)額65億美元的全球性產業(yè)。

關于RCI交換系統(tǒng)：

RCI(Resort Condominiums International)是世界上最大和最成功的分時度假交換公司。RCI于1974年在美國成立，她是率先推行分時度假交換概念，以一個分時度假村單元與另一個相應的分時度假村單元進行交換。RCI在世界各地均有其辦事處。其亞太地區(qū)總部設在新加坡。RCI的母公司Cendant集團為全球500強之一。RCI在世界100多個國家有超過3800個加盟度假村，為居住在200國家超過300萬會員家庭提供度假交換和旅游服務。RCI管理并擁有著全球70%分時度假市場份額及服務和30年成熟運作經驗與全球成功的管理。

2001年全球分時度假營業(yè)收入已超過69億美元。據專家統(tǒng)計，1995年——2000年，全球分時度假營業(yè)收入近2000億美元。我國于90年始引入分時度假概念，到目前為止，已有北京、天津、上海、杭州、海南、桂林等城市20家酒店或度假村加盟RCI，并采用分時度假項目運營，獲得良好經濟效益。它能夠促進大中城市經濟發(fā)展，拉動內需，促進消費，為中國帶來更多客源。

2 旅游地產在我國的發(fā)展

旅游房地產最早在我國出現也是分時度假的概念。在20世紀90年代初，海南首先出現了分時度假酒店(產權酒店)的萌芽，但是并沒有獲得良好的市場反應。20世紀90年代末，在假日旅游熱和旅游地房產大量空臵的情況下，分時度假開始真正受到旅游飯店經營者和房地產開發(fā)商們的普遍重視，并以旅游房地產這一概念在房地產業(yè)內傳播開來。2001年7月，在?？谂e辦?中國首屆旅游房地產博覽會暨首屆中國旅游房地產發(fā)展論壇?之后，同年11月又在杭州召開?中國旅游房地產論壇?。旅游房地產和分時度假成了房地產業(yè)和旅游業(yè)共同關注的熱門話題，吸引了眾多包括大量海外、港臺投資者在內的房地產開發(fā)企業(yè)。

目前國內對旅游房地產的解釋還不統(tǒng)一，沒有一個權威或者公認的概念能解釋清楚什么是旅游房地產。比較多的說法是，旅游房地產是指以旅游度假為目的的房地產開發(fā)營銷模式，其開發(fā)物是實現全部或部分旅游功能的房地產。具體包括休閑、度假、養(yǎng)老等相關的房地產開發(fā)形式，以及產權酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村、登山/滑雪運動度假村等產品形態(tài)。更為廣泛的講就是直接服務于旅游業(yè)或在空間上與旅游區(qū)有高度密切關聯的房地產開發(fā)都屬于旅游房地產。

另外，還有旅游休閑房產、景觀房產、?第一居所?、?第二居所?等概念。旅游休閑房產指?當旅游休閑業(yè)發(fā)展到一定階段，投資商依托具有豐富的旅游資源(包括自然景區(qū)、人造景區(qū))，為全部或部分實現度假休閑功能而開發(fā)建設及經營運作的房地產項目，它是一種集投資與消費于一體的新型物業(yè)模式?。景觀房產?是在房產開發(fā)過程中以景觀為賣點的房

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產建筑，由于旅游的開發(fā)多伴生有開發(fā)區(qū)地價的升值，而旅游區(qū)本身就是一種景觀資源，因此多把伴隨旅游區(qū)的開發(fā)而出現的旅游房產稱為景觀房產?。 ?第一居所?、?第二居所?的概念更側重于對居住方式的描述，?前者應該是指都市人購臵的，純粹為了家庭長期居住而非過度性安排、投資或休閑的居所。而所謂‘第二’，即次要的、非主流的、輔助性的、過渡型的。?

旅游地產的四個基本要素：

①產業(yè)要素。旅游房地產涵蓋了旅游業(yè)和房地產業(yè)兩個領域的內容，兩者相輔相成，缺一不可，所以，不能簡單套用傳統(tǒng)的旅游或房地產開發(fā)模式。

②營銷要素。旅游房地產目前的開發(fā)形式很多，但營銷模式不外乎兩點，即產權和時權。在目標客戶群的定位上:時權強調的是休閑便利；產權強調的是投資收益。從上述提法中可以看出，我國目前開發(fā)的旅游房地產更多的是傾向于產權銷售。因此，是否作為長期居所就成為?第一居所?、?第二居所?劃分的分水嶺，也是開發(fā)商需要重點策劃的內容。

③功能要素:旅游房地產是具備休閑度假功能的居住形式，雖然產權所有方式有所差異，但同傳統(tǒng)酒店在住宿形式、管理方式上有著較大差別，客戶在度假期內不但擁有良好的物業(yè)服務和娛樂設施，更可以輕松自在的享受個人空間。因此，可以說是家庭生活的延伸。

④資源要素。包括了風景資源、交通條件、配套設施等內容。旅游房地產雖然叫法很多，但休閑度假、投資收益是兩個最基本的要求，因此，對于風景條件、基礎設施條件、旅游娛樂設施條件等非居住內容的要求也很高，并且在開發(fā)地點及目標客戶的選擇上更有針對性。

3 旅游房地產的形式

3.1 自營式酒(飯)店

這類酒店緊緊圍繞旅游六要素（吃、住、行、游、購、娛）中的?住?做文章，以為游客提供住宿為主要功能，后來增加了娛樂、會議等功能，多建在旅游、商務發(fā)達或會議較多的大中型城市。由于旅游酒(飯)店不出售物業(yè)，主要通過經營來收回投資，而酒店自營的回收期相當長，與房地產商通過出售物業(yè)快速回籠資金的經營理念不符，因此，旅游酒(飯)店雖然是最早出現的旅游房地產形式，卻不是旅游房地產當前的開發(fā)熱點。

[小結]:此類項目屬于資本長期積累,回收期長的開發(fā)類型,其開發(fā)運營的關鍵在于后期的運作,同時,由于的資本的長期無法回收,其風險具有長期性!

3.2 產權酒店

產權酒店，也稱時權酒店，是將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的投資回報。即出售一定時間內使用酒店住

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宿或娛樂設施的權利，該權利可以上市轉售、轉讓或者交換。

將酒店的每一單位分別出售給投資人，投資人一次性買斷物業(yè)產權，擁有全部產權。投資者可自主選擇使用方式：一是長期自住，只需支付相應的物業(yè)管理及物資消耗，就可以得到酒店的全套規(guī)范的客房服務。二是委托經營，與酒店簽訂一份《委托經營協(xié)議》，幾年續(xù)簽一次，該類投資者除了每年享有若干天的免費人住權，其余時間則交由酒店代為經營，每年給投資者一定數量的回報。三是較長期自住與委托經營混合，沒有固定的人住天數和年終回報，視實際使用情況和經營情況而定。

目前國內通行的是?售后包租?的方式，即把建成后的酒店分成無數個產權賣出去，產權人可以在該酒店居住旅游，酒店管理公司把酒店房間租出去，產權人可以從中得到利潤。業(yè)主也通常在交付首付后，利用租金來向銀行交付按揭貸款。專家稱，這一被房產開發(fā)商稱為?為投資者量身定做的投資形式?，使業(yè)主和酒店的開發(fā)者及經營者拴在了一條線上。

產權酒店在中國發(fā)展勢頭正勁。中國華源集團與海南泰信實業(yè)有限公司開發(fā)的??？诨使跒I海溫泉酒店?、北京強龍房地產開發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開發(fā)的?快樂無窮大?產權酒店、浙江錢王集團開發(fā)的?臨安錢王大酒店?均是較成功的案例。

鏈接:

?產權酒店?興起于上世紀70年代歐美國家的一些著名旅游城市和地區(qū)，國際通行的產權式酒店大致有3種類型：一是時權型。即酒店與客戶約定部分客房的使用期限，一般為3個月以上。客戶在約定時間內，擁有客房的使用權。二是公寓型?？蛻糍I斷酒店的部分客房產權，長期居住或作為辦公用房，每月上繳一定的管理費，如：空調費、水電費、服務費等。三是投資型。將酒店以單元的形式出售給客戶，客戶買斷酒店部分客房的產權，享有自用、轉讓、抵押、贈送、繼承等權利，投資者并不使用客房，而是將客房委托給酒店進行經營，逐年收取固定的投資回報，同時還可以獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權，是當今較為流行的投資類型。這種全新的投資理念與投資方式，給房地產開發(fā)商、管理公司、投資者帶來了良好的經濟收益，其發(fā)展前景極其可觀．

70年代中期，由于美國經濟衰退、造成大量房地產積壓、空臵，特別是市場景氣時期開發(fā)的大量別墅積壓。為處理積壓與空臵，充分盤活閑臵資產，美國從歐洲引入時權酒店這一概念，取得了巨大成功。1977年美國市場95％以上的度假物業(yè)是由其他項目改造過來的。到1987年后，大量的投資商、開發(fā)商紛紛進入這一領域，使產品模式更加清晰，法規(guī)也相應健全；配套的服務業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。近幾年市場上又崛起了一批新的以旅游地產開發(fā)為主的分時度假網絡公司，如：SUNTERRA公司，不但經營交換業(yè)務，還自己開發(fā)并銷售時權酒店，已在美國、加拿大、澳大利亞等國家開發(fā)了個度假村，擁有5600個單位。

在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國、馬來西亞、新加坡等國家，近幾年大打?旅游度假牌?，假日休閑、周末度假、旅游度假、會議休閑、運動健康休閑等方興未艾。隨即，大批國際金融投資商、地產開發(fā)商、酒店投資管理機構紛紛介入旅游物業(yè)開發(fā)，并取得了可觀的收益。

其巨大的優(yōu)勢在于：

1．資金快速回籠

房地產開發(fā)商在興建酒店時，前期必將投入大量的資金以確保工程按期交付。這種巨額投入會給開發(fā)商帶來巨大的資金壓力。實行產權式酒店的經營方式，可以將建設酒店的巨

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額集中投資，分解為單位的組合，將部分產權出售，回籠資金。這樣有利于酒店的管理和緩解資金壓力，也為不愿意承擔投資風險的個人或法人提供了用呆滯資金謀取較高回報的機會。

2．規(guī)避投資風險，獲得高額回報

產權式酒店與住宅寫字樓投資、股票投資、儲蓄及國債投資等相比，最大賣點是投資回報率高、投資風險低，同時還可獲得一套真正屬于自己的私家酒店。據有關資料統(tǒng)計，近10年來，全世界產權式酒店平均每年增長l5．8％。在國際上，產權式酒店作為一種穩(wěn)健的投資理財方式，受到眾多獨具慧眼的投資者青睞，是一種新型的融資方式。

3．擴大客戶源，實現酒店與業(yè)主的?雙贏?

產權式酒店賣方的初衷是為了解決資金不足的問題，盡快回籠資金；買方的動機實質上是為了使呆滯的資金獲得較高、穩(wěn)定的回報，是一種投資行為。因此，這是一種?雙贏?，具有較大的市場潛力。

產權式酒店項目開發(fā)的影響因子

影響因子 交通 地理位臵 商務型 非常便利，通達性好 城市的商務中心區(qū)域 商務、娛樂、休閑、餐飲等必須俱全 一般 較高 一般 很高 高 度假型 非常便利，通達性好 遠離市區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美的地區(qū) 娛樂、休閑、餐飲等俱全，商務也要考慮 很高 很高 很高 很高 高 配套 自然環(huán)境要求 規(guī)劃設計 景觀要求 開發(fā)商實力 專業(yè)管理集團

[小結]:此類項目最大的優(yōu)勢在于資金的快速回籠。由于產權的小塊分割，使得投資者能夠較為容易的擁有自己的投資物權，因此其發(fā)展空間較大。但是，目前國內的產權酒店中真正成功的為數不多。最為關鍵是的投資者忽略了酒店類項目投資盈利的保證是其后期的良好經營。當然，做為開發(fā)商，特別是僅僅以銷售為目的的開發(fā)商，產權式酒店絕對是一個比較好的選擇。

3.2.1 時值度假型酒店

指消費者購買一定數量的?分數?，這些?分數?就成為他們選購產品的貨幣。他們可以使用這些?分數?在不同時間、地點、檔次的度假村靈活選擇其分數所能負擔的住宿設施，消費者不擁有使用權或產權，也稱分時度假，是使用權的分時出賣。

目前，RCI即國際分時度假交換公司是全球最大的分時度假公司，總部設在印第安納洲，在世界90個國家擁有3500個分時度假村，會員家庭超過 250萬。

3.2.2 養(yǎng)老型酒店

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指投資人為自己或為老人在退休前購買退休養(yǎng)老酒店(度假村)的某一個單位，每年和家人去使用一段時間，其余時間委托管理公司出租管理獲取一定的租金回報，直至退休后完全自用。一般情況下該酒店度假村在產權人去世后由管理公司回購后再出售，收益歸其家人所有。

養(yǎng)老型酒店是產權酒店的類型之一，是一種為自己或老人退休后準備后路的住房投資方式。還有一種是公司自用型，即購買產權酒店產品，一方面用于投資，另一方面用于企業(yè)員工度假或公司年會使用。

3.3 旅游培訓基地、國際休閑度假中心

指具有集旅游、觀光、休閑、度假、運動健身、會議、培訓等多功能的房地產開發(fā)項目。

在開發(fā)面積很大或周圍有需要保護或可以借力的生態(tài)環(huán)境的前提下，建造的不同于小區(qū)配套景觀的而有大規(guī)模人造景觀或自然借景的開發(fā)項目，不擁有產權。如高爾夫、登山、滑雪運動度假村等。北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地以?高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動?為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店已超過80家。

3.4 與旅游相關的寫字樓

這類房產以寫字樓的面目在旅游資源豐富的城市出現，專為旅游企業(yè)如旅游社、旅游咨詢機構等提供集中辦公的場所，既方便本城居民出游，也方便外地來游游客。此類房地產目前比較少見，但已有涉獵。西安旅游集團開發(fā)的西安大廈即屬此類旅游房地產。

3.5 景區(qū)住宅

發(fā)展商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位臵開發(fā)的具有住宿、休閑娛樂等多種功能的住宅項目。如:景區(qū)住宅、海景住宅、風景名勝度假村(風格別墅)、民俗度假村等。這類項目實際上是旅游休閑設施和住宅兩大塊拼在一起，前者不出賣產權及使用權，后者實際就是商品住宅，可以購買完全產權。在美國的夏威夷、佛羅里達，瑞士的洛桑、盧森，許多景區(qū)周邊開發(fā)的住宅項目很有特色。如洛桑大湖北面，環(huán)保住宅同風景區(qū)很美地配合，既適合人居，又很好地保護了環(huán)境。杭州宋城集團在杭州樂園景區(qū)開發(fā)的景觀房產也取得了良好的效果。

這類住宅以為本地臵業(yè)者提供第一居所，為外地富商提供休閑度假居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內或市郊。通過依靠旅游資源(自然的、人文的或二者兼有的)條件，如優(yōu)美的自然風光、主題突出的人文內涵、多種休閑娛樂設施，直接提升住宅的環(huán)境品質，增加休閑功能，提高居民生活質量。

4 旅游房地產分類

旅游地產是以旅游度假為目的，通過整合規(guī)劃設計、開發(fā)建設、專業(yè)策劃、市場營銷、網絡管理等各個環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產業(yè)相結合的一個全新產業(yè)模式。通常意義上，旅游地產劃分為四個大類：

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4.1 旅游景點地產

主要是指在旅游區(qū)內為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質的、非住宿型的建筑物及關聯空間。這種房地產的意義在于增加景區(qū)的游覽內容，提高游客的游覽興趣，進而間接提升其它旅游地產的價值。

4.2 旅游商務地產

主要指在旅游區(qū)內或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務的商店、餐館、等建筑物及關聯空間。

以旅游接待為目的的自營式酒(飯)店以及與旅游相關的寫字樓等均屬此類。另外，旅游休閑培訓中心等也與此相關，其客戶群體主要針對于企業(yè)公司，作為商務會議、員工度假的去處，既可以作為固定資產投資，又為公司員工提供了經濟方便的福利待遇。

4.3 旅游度假地產

又可稱為?第二居所?，主要指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關聯空間，如旅游賓館、度假村、產權酒店、用于分時度假的時權酒店以及養(yǎng)老型酒店等等。

休閑度假是此類房地產最大的特點，為旅游接待鏈條上重要的一環(huán)，多建在大中城市遠郊或遠離大中城市的著名風景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。既依托現有的優(yōu)秀旅游資源旅游景區(qū)，又投入休閑度假設施設備的建設，大力營造旅游度假氛圍。開發(fā)商以為異地臵業(yè)者提供?第二居所?度假休閑為目的，業(yè)主以度假臵業(yè)和投資臵業(yè)為目的。

4.4 旅游住宅地產

主要是指與旅游區(qū)高度關聯的各類住宅建筑物及關聯空間。

這類住宅以為本地臵業(yè)者提供?第一居所?為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內或市郊。通過依靠旅游資源(自然的、人文的或二者兼有的)條件，如優(yōu)美的自然風光、主題突出的人文內涵、多種休閑娛樂設施，直接提升住宅的環(huán)境品質，增加休閑功能，提高居民生活質量。此類房地產又可分四類，即:①直接靠近現有的旅游資源和旅游景區(qū)開發(fā)景區(qū)住宅;②在自我營造的旅游景區(qū)附近開發(fā)景區(qū)住宅; ③與旅游景觀開發(fā)二位一體的房產開發(fā):④以大盤形式出現的綜合性旅游房地產開發(fā)。

5 旅游房地產的優(yōu)勢特征分析

5.1 與傳統(tǒng)房地產開發(fā)的比較

與傳統(tǒng)房地產開發(fā)相比，旅游房地產從前期策劃到后期物業(yè)管理的全過程，都具有獨特的優(yōu)勢特征。

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5.1.1 優(yōu)雅的環(huán)境資源

旅游房地產開發(fā)多選擇在風景名勝區(qū)，風光秀麗、氣候宜人，同時也注重當地歷史文化氛圍及文脈的開發(fā)。傳統(tǒng)房地產出于價位的考慮，對自然環(huán)境的要求往往不是很高。

5.1.2 專業(yè)的物業(yè)管理與酒店管理

與普通住宅相比，配套設施和服務是旅游房地產關注的重點，對面積并無特別的要求。旅游房地產項目除為客戶提供完善的日用設施外，同時解決水、電、道路、通信等一系列配套公用設施及購物、運動、休閑娛樂活動場地等，也就是為顧客創(chuàng)造一個環(huán)境優(yōu)雅、設備齊全的小社會。優(yōu)質的服務則形成了旅游房地產專業(yè)的酒店管理特色。

5.1.3 符合旅游度假的設計方案

旅游房地產開發(fā)的主要功能之一便是滿足人們的度假需求。旅游房地產的開發(fā)注重營造和諧、舒心、安靜、輕松的氣氛，營造一種旅游文化。使消費者脫離日常工作壓力、復雜人際關系的困擾，尋到自己的一片凈土，身心得到調節(jié)。漫漫沙灘、青青草地，悠悠藍天……均是旅游房地產開發(fā)所追求的，其建筑風格多突出休閑色彩。這遠遠超出了傳統(tǒng)房地產開發(fā)對單純住宿條件的要求。

5.2 與其他領域比較

5.2.1 投資回收率高

旅游房地產的經營者以自己優(yōu)越的房產資源、標準化的服務模式來吸引投資者，然后在經營中獲利。旅游房地產的交易是大數步，同一房產可以在不同的時段租借給不同的消費者，提高了房產的資金回收效率。對于一般旅游產品而言，投資回收是緩慢的。景區(qū)主要依靠每日的門票，酒店依靠房間的出租……小額的交易使其投資的回收期漫長。而對于住戶來說，首先可以將旅游房地產作為一種投資選擇，自己出錢買下其中的一個或多個單元，成為業(yè)主，然后再委托開發(fā)商去管理經營，獲取相對穩(wěn)定的投資回報。在英國，購臵房產歷來被人們視為最佳的投資方式之一。以美國過去20年各項主要投資作比較，房地產的收益率比股票還要略高一些，高于物價指數的升幅，這顯示出房地產投資均具有抗通脹、保值的功能。

5.2.2 消費檔次高

旅游房地產自誕生便具有貴族化色彩，在國外它還是中產階級的消費品。國內旅游房地產的消費者群集中在城市的高收入階層，他們經濟狀況良好，希望擁有較高品位的住宿條件和度假環(huán)境，傳統(tǒng)的旅游項目已不能滿足需求。傳統(tǒng)旅游業(yè)中，酒店高中低檔的設立涵蓋了各個收入階層人們的消費，景區(qū)游覽更是面向大眾推出的產品。

5.2.3 消費的可存儲性和期權消費

旅游房地產在消費時間上可以是多次的，即一次性購買多個時間段或生前永久性(如養(yǎng)老型酒店)的消費權。時權酒店出售的便是每一單位的每一個時間份的一定年限內的使用權。購買分時度假產品的消費者還可將自己的度假權益交換至分布于世界各地的度假村。例如，

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密云?金海豚?的分時度假產權酒店的購買者不僅擁有其所有權或使用權，同時享有?亞洲酒店資源聯盟?所轄東南亞、港澳地區(qū)和內地多處旅游勝地500多家四星級以上酒店的交換和使用權。在旅游業(yè)的其他領域，一般是在當時當地購買或提前異地預定產品，而在當時當地消費，不存在儲存消費和期權消費。

5.3 旅游房地產兩大特性

5.3.1 養(yǎng)身度假和交易以及身份的象征是結合起來的

旅游地產有自己的特點，養(yǎng)身度假和交易以及身份的象征是結合起來的。和一般城市房地產不同，不是簡單解決居住問題，它要解決更多的其他問題。不管分時度假還是一般度假都是第二居所的概念，這是從旅游點，就是旅游房地產集中在某一個點上，開始向一個區(qū)域或者一個城市擴大的過程。旅游房地產是不但讓人游還要住，如果沒有多種消費方式就發(fā)展不起來。一些人開始在或者其他一些地區(qū)購房，第二居所概念是在一個更適合于居住和休閑的地區(qū)臵業(yè)，今后就會逐步的出現產品功能和產品類型的細化，所以地產也會出現這種現象。如外省市一些地區(qū)的人跑到海南去購房，這樣就帶動了海南房地產的提升。

5.3.2 旅游房地產開發(fā)與旅游地產配套服務軟硬兼施

這里需要指出的是，除了硬件的建設以外，如果沒有軟件的建設，很難把普通的地產變成旅游地產。旅游地產一個轉換過程就是有人替你去管理，有人替你去實行租務。凡是有最優(yōu)秀的酒店管理公司或者物業(yè)管理條件的地區(qū)，才有可能逐漸形成旅游地產，因為它要有一個巨大的網絡來實施。而某一個發(fā)展商說我在某一個地區(qū)蓋一小塊作為一個旅游地產，然后又沒有一個龐大網絡或者軟件配套，這個常常很難變成分時度假，所以配套、服務系統(tǒng)和硬件是不能分離的。旅游地產常常要把旅游項目經營得很好，同時又要把旅游房地產配套服務經營得很好，這兩者結合起來才能使旅游地產發(fā)揮出旅游的作用。

6 旅游房地產開發(fā)

6.1 旅游房地產項目的開發(fā)模式

旅游地產在中國起步不久，其廣闊的發(fā)展前景被大家普遍看好，而旅游地產的經營模式以及良性發(fā)展軌道便成為了大家關注的焦點。從目前國內的操作來看，旅游房地產在市場上主要有三種操作模式：第一種是先開發(fā)旅游項目，等旅游項目做成熟地以后，再開發(fā)商品房。第二種是在旅游地開發(fā)滿足人們休閑、度假需求的第二居所。第三種是開發(fā)滿足人們旅游投資需求的產品，以產權酒店為主。

6.2 旅游房地產項目開發(fā)的基礎

6.2.1 天生的資質

旅游地產多在旅游風景區(qū)或運動、度假的勝地，基地附近有青山綠水等優(yōu)良的自然環(huán)境，

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能夠吸引人到此旅游度假，這樣給項目的開發(fā)帶來了先天優(yōu)勢。

有的地方環(huán)境的價值特征可能很明顯，如山區(qū)景觀或海邊景觀；有的地方則比較微妙，如田園風光、古老村鎮(zhèn)的建筑肌理等。有特色的自然環(huán)境實際上也就決定了旅游地產項目的特征，幾乎所有成功的旅游度假區(qū)都是在保護和加強自然和社會環(huán)境方面獲得了最佳狀態(tài)。

6.2.2 良好的題材

旅游度假區(qū)多具備深厚的歷史積淀、濃郁的文化氣息，吸引人們到此觀光游覽，進而帶來地產開發(fā)的契機。文化和傳說有利于形成新的主題，易于創(chuàng)造好的故事來營造引人入勝的旅游娛樂項目，而且旅游地產還可利用這些文化傳說較高的知名度來促進項目的宣傳和推廣。目前，國內的開發(fā)商有一種傾向，就是一定要做出文化來，一定要強調項目的文化底蘊，試圖以文化這張牌來提升項目的品味和檔次。這種出發(fā)點是好的，但是對于旅游地產來講，切忌硬做文化、為做文化而做文化。旅游地產非常需要做主題性的東西，但是文化一定要做得很輕松、很吸引人。旅游地產畢竟不是歷史文化名城保護規(guī)劃或者考古復原項目，在旅游地產里面文化傳說是可以發(fā)揮的，不是特別強調真實性，而是強調趣味性。

6.2.3 完善的規(guī)劃

旅游地產的開發(fā)區(qū)域應該具備較為完備的道路、水、電、通訊等市政設施以及購物、休閑、娛樂、運動場所，使得消費者在旅游度假的同時也不會感覺到生活不方便。旅游地產項目的用地可以是從未開發(fā)過，也可以是基礎設施完備的用地。國外曾總結出六種常見的用地形式，即未開發(fā)、剛開發(fā)、正在開發(fā)、成熟的、密集的和飽和的用地。多數成功的旅游地產項目都是位于較大的風景旅游區(qū)范圍之內，因為相對于在基礎設施較完善的區(qū)域開發(fā)，開辟一個新區(qū)域無疑意味著要承擔更大的風險。

6.2.4 持續(xù)的投資

旅游地產的特點是用地范圍大，在已有的自然景觀上需要擴展新的景觀，如建造高爾夫、滑雪、劃船等一系列娛樂設施。這種形式的開發(fā)費用非常高，需要開發(fā)者建設所有的服務設施并采用大規(guī)模營銷手段來宣傳產品。然而新開發(fā)區(qū)的土地費用一般會相對較低，旅游地產開發(fā)建成以后持續(xù)創(chuàng)造價值的潛能會很大，問題在于從投資建設到獲得收益的過程會相對較長。

6.2.5 完備網絡

旅游地產的經營不同于住宅房地產經營，如果說住宅房地產是\"管家\"型的經營模式，那么旅游地產就應該是\"經理人\"式的經營模式。住宅房地產可以通過優(yōu)美的環(huán)境品質，完善的設備體系，殷勤的物業(yè)管理來打動消費者，而旅游地產則是在此基礎上，還要有一個已建立好完備的再營銷的網絡，讓消費者看到長期的投資回報和不斷地有現錢落入袋中的前景,才能吸引消費者的投資。所以，本輪旅游地產興起之初，有經驗的發(fā)展商或是先期與國際管理網建立了合約關系，或是全面收購國內現有的管理網絡，造成布局之初始已計算到收官之后的全盤棋局。如此，方能成落子不敗的局面。

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6.3 旅游房地產項目開發(fā)應注意的問題

6.3.1 制訂明確的規(guī)劃規(guī)范

目前對于旅游房地產的定義還停留在學術界或開發(fā)商的討論和宣傳中，國家的土地和規(guī)劃法規(guī)還沒有明確的界定。按照現在的城市建設用地劃分標準，不同開發(fā)形式的旅游房地產用地根據使用性質可能會屬于不同的建設用地。例如，旅游度假房產應屬于?公共服務設施用地?中的?旅館業(yè)用地?，而旅游住宅地產按其?第一居所?的使用性質，應屬于居住用地。但開發(fā)商只要在措辭上稍加變化，就有可能改變開發(fā)性質，以?打擦邊球?來進行建設和銷售。因此，應盡快制定相應的規(guī)范說明，避免對城市整體發(fā)展的影響。

6.3.2 加強對風景區(qū)資源的管理

目前國內旅游住宅地產很多直接依托現有的旅游資源和旅游景區(qū)開發(fā)，開發(fā)商依托現有風景區(qū)的知名度和影響力，通常能取得很好的收益。但對風景區(qū)自身來說沒有什么建設性的貢獻，有些甚至還會破壞自然景觀資源。根據我國風景名勝區(qū)的保護條例，對在風景名勝區(qū)內開發(fā)的各種房產項目均有嚴格的，因此，在城市規(guī)劃制訂和管理中，要嚴格控制風景區(qū)周邊的用地性質和旅游房產開發(fā)項目，防止以旅游的目的來進行住宅開發(fā)。

6.3.3 開辟多層面的客戶群體

早期開發(fā)的旅游房地產，大多是位于城市郊區(qū)的別墅住宅，面對的客戶群也主要是少數經濟實力雄厚的消費者。因此，一提到第二居所，大家肯定想到在郊區(qū)風景如畫有一個大的房子，和家人，朋友一起開車去度假，體驗放松的感覺。對比城里的第一居所，應該說特征上體現的不一樣，不光是為了居住，更多的是為了放松、度假、休閑。然而，由于工作繁忙、通勤距離過長、配套設施不足等問題，使得郊區(qū)別墅的使用率較低，造成了很大浪費。其實，選擇?第二房產?，更多的是選擇一種自然的生活狀態(tài)，大多數有第二居所需求的人，并不需要追求超大豪華的別墅，只需要在可承受的經濟基礎上，擁有豐富的精神生活。所以，旅游房地產的開發(fā)，應避免一味的高檔豪華，可以根據不同需求者的要求，進行多層次的開發(fā)。

6.3.4 尋求適宜的旅游項目

房地產商在介入旅游房地產開發(fā)時，通常會把旅游景區(qū)作為住宅項目的附加價值因素來考慮，背靠旅游可以自然提高房地產的環(huán)境質量，提升房子的價值和價格。這一點確實能夠在許多旅游地產個案中得到印證。但是，并非所有的旅游項目都適合旅游地產開發(fā)，擬開發(fā)地段旅游資源的價值、發(fā)展?jié)摿?，當地的開發(fā)，地區(qū)規(guī)劃條件等等，都會影響到具體項目的進行。目前國內開發(fā)較多的主題公園、民俗游等活動，就已經趨于飽和。

6.3.5 完善相應的經營管理措施

由于旅游度假地產和旅游住宅地產涉及到居住問題，因此更容易被認定為是旅游房地產。但?國外的旅游房地產更多的是講旅游度假地產，而從中國旅游房地產發(fā)展的現實來看，更多的房地產商盯住的是旅游住宅地產?。’?國外的旅游度假地產，特別是分時度假等形式己經形成了健全、便捷的交換網絡和專業(yè)的監(jiān)督管理機制，可以提供給客戶高效、優(yōu)質的服

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務。我國雖然很早就引入了分時度假的概念，但未建立相應的經營管理，更多的停留在旅游住宅地產的開發(fā)上。因此，要豐富旅游房地產的內容，盡快建立起適合中國國情的旅游度假房地產管理體系。

旅游地產不同于普通的房地產開發(fā)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實力。因為旅游地產的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批講究生活質量、著眼投資效益的苛求客戶。旅游地產的營銷方式是租賃與出售相結合的形式，要求有更高的管理水平和經營能力。前幾年一度興旺的旅游地產，因大量的管理問題，經營問題而遭受打擊后，至2004年才開始復蘇的狀況，是旅游地產業(yè)非專業(yè)化的結果。實際上，在旅游地產中發(fā)展最快的分時度假酒店，至2002年全球即有00多家，享受了將近一百多億美元的分時度假銷售額。從上海前沿集團與某全球著名酒店管理集團簽訂合作協(xié)議在中國全面發(fā)展度假產權酒店，天津泰達集團收購目前國內最大的分時度假公司的動態(tài)中均可以看到，旅游地產熱潮的前期準備，已開始向投資集約化、管理專業(yè)化的方向發(fā)展。

7 旅游房地產發(fā)展分析

從１９９５年５月份國家實行５天工作日，到１９９９年批準開始實行五一、十一和春節(jié)三個黃金周，加上法定休假日，一年將近１１４天是假期，如果將來推行帶薪休假，那么一年將有１／３時間可以休假。隨著人民生活水平的提高，休閑時間的增加，對休閑產業(yè)的需求就更大，這成為推動社會經濟發(fā)展的重要力量。旅游休閑產業(yè)，特別是旅游房地產產業(yè)發(fā)展前景非常廣闊。

7.1 旅游房地產的發(fā)展契機與潛力

旅游地產是一個復雜的系統(tǒng)，與城市的恩格爾系數、GDP水平等都有著密切的關系。時下，旅游業(yè)發(fā)展勢頭正盛，產業(yè)規(guī)模不斷擴大，硬件、軟件設施的完善及宏觀經濟環(huán)境中供給和需求的發(fā)展，均為旅游房地產的開發(fā)提供了契機。

7.1.1 旅游業(yè)發(fā)展前景廣闊，度假消費人氣正旺

近幾年來我國旅游業(yè)保持著良好的增長勢頭。2002年入境旅游人數和國內旅游人數分別為 9790.83萬、8.78億人次，比上年增長10.0%和12.0%。旅游外匯收入和國內旅游收入分別為203.85億美元、3878.36億元，比上年增長14.6%和10.1%。世界旅游組織預測，到2020年，中國將成為世界最大的旅游目的地，接待旅游者人數13710萬人次，將占世界市場份額的8.6%。

旅游房地產在發(fā)展迅猛的旅游業(yè)這一母體下發(fā)展，自然會具備得天獨厚的優(yōu)勢。將旅游業(yè)列為新的經濟增長點以及拉動旅游的相關法規(guī)的出臺，成為旅游房地產發(fā)展的堅實基礎和動力保證。假日經濟帶動高品質的居住需求。工作時間縮短，每年115天的假期，尤其是五一、十一的7天長假及企業(yè)年假制度的運行，使人們有時間脫離日常生活環(huán)境到一處景觀房產度假，享受另一種輕松、愉悅的生活。同時，節(jié)假日期間，酒店往往爆滿，這也成為旅游房地產開發(fā)的潛在商機。隨著旅游消費者消費觀念的成熟，度假旅游需求逐漸取代傳統(tǒng)的旅游需求方式，并形成了每年2.4%的增長幅度。根據國際通行發(fā)展慣例，度假需求從產生到具備一定的規(guī)模需要3—5年的時間，也就是說旅游房地產的潛在需求潛力巨大。

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7.1.2 居民消費潛力巨大，旅游享受層次分化

自改革開放以來，人們的生活水平不斷提高，近幾年發(fā)展更為迅速。截止2000年，中國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年底余額高達332.4億人民幣，僅這年的增加額就有4976.7億元之多。這還不包括居民手中的現金和個人具有絕對支配權的私人企業(yè)的資本。這些財富并未平均分配到每一個人的頭上，這反映著中國居民中富裕階層和中產階級數量的巨大，旅游房地產業(yè)面對著旺盛的需求。隨著收入的增多，恩格爾系數的下降，有利于個人健康、發(fā)展、提高享受層次的支出比例在不斷地上升?；趪H消費潮流的影響以及以現代城市化為背景的休閑文化的形成使旅游本身的內涵發(fā)生了變化。享受自然、享受人生的時尚消費越來越受到中高收入者的青睞，單純的觀光旅游向度假旅游過度。我國城市高收入、較高收入居民已達5.6千萬人，這個群體有需求也有能力購買旅游房地產的部分產權或使用權。旅游房地產的潛在消費者群體正逐步擴大。出游的選擇及消費水平受家庭月收入的影響。據對國內旅游者的統(tǒng)計，城鎮(zhèn)家庭月收入在1000元以上的占了出游人數的絕大多數。人均旅游花費水平在總體上是隨著其收入的由低到高而遞增的。月收入1000—1999元的，每一游次人均花費611.2元；月收入2000—2999元的，人均花費767.2元；月收入3000—3999元的，人均花費910.3元；月收入4000—4999元的，人均花費1086.5元；月收入5000元以上的出游者，人均花費1472.5元。

7.1.3 房產發(fā)展提供機遇，酒店運行留有缺口

2004年初始，房地產就步入了升溫的軌道，一向走勢溫和的房地產類股票突然出現了?井噴?行情。房地產類公司的另類投資價值——擁有豐富土地儲備的公司，有望借助于歷史形成的土地儲備升值而提升其內在的投資價值。2月3日，國家統(tǒng)計局公布的2003年第四季度全國房地產企業(yè)景氣指數為131.3，達到近年來的最好水平。據預測，在今年的經濟可能緊縮的情況下，2004年房地產業(yè)景氣指數雖將略有回調，但仍會高于上年同期水平或基本持平。但另一方面，住宅開發(fā)競爭加劇，利潤減薄，風險加大，這使得更多的開發(fā)商轉向邊緣市場的開發(fā)，包括旅游物業(yè)、教育文化物業(yè)、利，技物業(yè)等。我國現已存在的大規(guī)模的經濟型酒店中，除了少數幾個品牌外，大多存在不規(guī)范的現象，遠離國際水準。另外，顯示五星級酒店尊貴身份的高價位令眾多消費者望而卻步。旅游房地產既具有完備的硬件、軟件配套設施及優(yōu)質的服務，同時在價位上又是足具誘惑力的。相當一部分年輕人為父母買房，將風景宜人的產權酒店作為老人的養(yǎng)老之地。集團購房的公司一方面出于會議、職工度假考慮投資買房一勞永逸，同時還有一個很重要的原因便是避免每年支付一大筆費用。

7.1.4 城市基礎設施完善，景區(qū)地理環(huán)境優(yōu)越

旅游房地產的發(fā)展要求交通設施規(guī)劃合理，方便客人安全、便捷地進出。我國的城市基礎設施尤其是高速公路的發(fā)展已達到了一定的完善程度，城際間的交通網絡化、公交化發(fā)展迅速。據專家預言，在中國的大城市5年之內就會進入5個人一輛車的時代。汽車時代的來臨使京、滬、深等中心城市提前進入了舒適住宅時代。這對于建立在車輪上的旅游房地產而言，無疑是個好消息。

中國擁有漫長的海岸線、無數風景美麗的島嶼及山岳資源，具有深厚的歷史積淀，濃郁的文化氣息。旅游房地產多處在這些風景名勝地、海濱地區(qū)及運動、度假勝地，這就給項目開發(fā)帶來了自然景觀、綠化生態(tài)、歷史文脈等方面的先天優(yōu)勢。海南島度假設施的開發(fā)商利用當地悠久的歷史文化、多個少數民族在那里繁衍生息的特點創(chuàng)造的生動有趣的文化產物

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和體驗每年吸引了大量的游客前去度假。

7.2 旅游地產成為熱點的幾個原因

7.2.1

國家上，黨、及各級，相繼出臺了刺激和拉動旅游及相關產業(yè)發(fā)展的新。為我國旅游房地產的發(fā)展提供了廣闊的平臺。據國家旅游局透露，到1999年，我國過夜旅游人數和旅游外匯收入分別位居世界第五位和第七位，奠定了亞洲旅游大國的地位。在旅游假日經濟持續(xù)增長的情況下，必將吸引大量投資，其中包括具有豐富開發(fā)和營銷經驗的房地產商，對旅游休閑度假區(qū)的開發(fā)建設提供了良機。

7.2.2 基礎建設

其次，從城市基礎設施尤其是高速路的發(fā)展來看，北京、上海、廣州、深圳等大城市路網系統(tǒng)發(fā)展迅速，從人均汽車的擁有量來看，北京已達到8個人一輛車的水平，上海12個人一輛車，深圳、廣州約10個人一輛車。對于建立在車輪上的旅游房地產而言，這無疑是一個促進其發(fā)展的利好消息。

7.3 旅游地產發(fā)展的幾個問題

首先從經濟上來講，恐怕需要不止一步的飛躍。再者，旅游房地產還需要相關法律的支持，就現行法律來講，所謂的分時度假產權酒店等物業(yè)就是一個敏感的問題。第三，旅游地產受經濟景氣與否的影響非常之大。當然，我國經濟目前正處于上升時期，增長空間還很大，但是中國經濟正越來越多地受到全球經濟的影響，旅游地產開發(fā)還應放眼全球，不可低估風險。第四，到現在為止，旅游地產還只是處于起步階段，雖然我國的產業(yè)有獨到的速成之術，但旅游地產對相關產業(yè)鏈的要求很高，對服務的要求很高，這都不是一朝一夕可以達到的。

在旅游地產的具體運作過程中，有一些細節(jié)問題成為發(fā)展的重要障礙。例如物業(yè)產權分散就是阻礙地產項目實現旅游化的一個重要障礙。這是指許多已經出售的商用物業(yè)產權分散在大大小小的業(yè)主手中，經營項目和裝修風格無法統(tǒng)一協(xié)調，使得物業(yè)不能形成吸引游人的景點。業(yè)內人士認為，改變這種局面的辦法之一是通過理念引導。但顯然這需要相當長的時間。

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