土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)及防范對(duì)策分析

作者：支偉峰

來源：《決策與信息·下旬刊》2016年第03期

【摘要】土地是最重要而稀缺的基本資源和重要資產(chǎn)，是人類賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。地價(jià)是關(guān)系到我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最有影響的因素。土地評(píng)估日益參與到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面，并發(fā)揮著重要作用。而評(píng)估單位在參與中必須考慮自身的法律責(zé)任和各種風(fēng)險(xiǎn)。本文側(cè)重探討了土地估價(jià)中的各種風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)對(duì)策。 【關(guān)鍵詞】土地估價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)；防范 1、土地估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)分析

土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)主要是指土地估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)對(duì)象評(píng)估值嚴(yán)重偏離市場(chǎng)價(jià)格，給委托方及其他不確定的利益相關(guān)者造成重大經(jīng)濟(jì)損失，并由此引起土地估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師可能受民事賠償、行政處罰甚至刑事處罰的風(fēng)險(xiǎn)。 1.1 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)格的影響

經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。若經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在短期內(nèi)變動(dòng)較大，將會(huì)使土地估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生較大偏離，可能會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，甚至直接給某一經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)上的巨大損失。

土地市場(chǎng)價(jià)格除了受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的影響，還會(huì)受變化的影響，而且變化也是難以預(yù)期的，任何一項(xiàng)的變動(dòng)都必然會(huì)對(duì)土地和房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，這些將極大地影響土地成交量和成交價(jià)格，如果估價(jià)師對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景把握和判斷不準(zhǔn)，將會(huì)影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。另外，變動(dòng)會(huì)考驗(yàn)估價(jià)師對(duì)的解讀能力及技術(shù)實(shí)力。 1.2 評(píng)估技術(shù)失誤產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

評(píng)估技術(shù)失誤主要體現(xiàn)在評(píng)估參數(shù)取值不當(dāng)，估價(jià)方法選取錯(cuò)誤，以及土地估價(jià)報(bào)告內(nèi)容不完善等方面。

（1）評(píng)估參數(shù)取值不當(dāng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)

目前，行業(yè)內(nèi)對(duì)于某些重要的評(píng)估參數(shù)，如土地資本化率、房屋資本化率、房地產(chǎn)報(bào)酬率、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、土地價(jià)格指數(shù)等沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，參數(shù)的穩(wěn)定性和可靠性還不夠高。因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)上述評(píng)估參數(shù)取值尚存在較大分岐。 （2）估價(jià)方法選取錯(cuò)誤帶來的風(fēng)險(xiǎn)

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土地估價(jià)師未能執(zhí)行《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》相關(guān)規(guī)定，并結(jié)合土地的合法性、規(guī)劃用途、估價(jià)目的及業(yè)務(wù)需求等合理選取估價(jià)方法，或者部分估價(jià)師為迎合客戶的要求，在某些情況下刻意回避最適宜的估價(jià)方法，而選取不合適的方法，以達(dá)到高評(píng)或低估的目的，從而帶來風(fēng)險(xiǎn)。

（3）土地估價(jià)報(bào)告內(nèi)容不完善帶來的風(fēng)險(xiǎn)

土地估價(jià)報(bào)告描述不完善，未對(duì)估價(jià)對(duì)象的評(píng)估設(shè)定條件和既有瑕疵在假設(shè)前提條件部分進(jìn)行充分的說明，未列出影響自身權(quán)益的保護(hù)性條款等，也可能會(huì)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師帶來意想不到的風(fēng)險(xiǎn)。

（4）欠缺評(píng)估基礎(chǔ)資料帶來的風(fēng)險(xiǎn)

土地估價(jià)方法主要有市場(chǎng)法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本逼近法、收益法等，從估價(jià)理論角度，不管采用哪一種方法，都需要有詳實(shí)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料和技術(shù)資料。因此，進(jìn)行估價(jià)時(shí)，是否掌握豐富的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料和技術(shù)資料是估價(jià)結(jié)論是否準(zhǔn)確的重要保障。 1.3 超越專業(yè)勝任能力承接土地估價(jià)業(yè)務(wù)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)落后，一些從業(yè)人員很難有機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)，估價(jià)師的整體素質(zhì)參差不齊，難以適應(yīng)日益復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)類型，但為了追求利益，承接自身難以勝任的估價(jià)業(yè)務(wù)。 1.4 脫釣改制不徹底導(dǎo)致的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

由于估價(jià)機(jī)構(gòu)原本隸屬國(guó)土部門，雖經(jīng)脫鉤改制，但與國(guó)土部門有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系， 委托方在國(guó)土部門辦理一些與土地有關(guān)的確權(quán)、轉(zhuǎn)讓、過戶、抵押等事宜時(shí)，有時(shí)只認(rèn)定原其下屬估價(jià)所進(jìn)行價(jià)格評(píng)估這就損害了這一地區(qū)土地評(píng)估行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，甚至造成壟斷，從而阻礙整個(gè)評(píng)估行業(yè)的健康發(fā)展。

1.5 委托方提供虛假材料帶來的風(fēng)險(xiǎn)

土地評(píng)估涉及的資料比較多，諸如《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及規(guī)劃紅線圖、《土地出讓合同》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議、繳納出讓金的、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑功能指標(biāo)明細(xì)表》、《建設(shè)工程審核書》、建筑施工圖、《建筑工程施工許可證》、其它相關(guān)批文及項(xiàng)目可行性研究報(bào)告等，估價(jià)師應(yīng)盡量要求委托方提供上述資料的原件并進(jìn)行認(rèn)真的核對(duì)，在確認(rèn)復(fù)印件與原件相符后，要求委托方在復(fù)印件上加蓋公章，以防有些人在容積率、建筑面積等關(guān)鍵指標(biāo)上弄虛作假，誤導(dǎo)估價(jià)師作出錯(cuò)誤的價(jià)值判斷。 2、土地估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)防范及質(zhì)量控制對(duì)策

2.1加強(qiáng)與大專院校的合作交流及與行業(yè)協(xié)會(huì)專家委員會(huì)的溝通聯(lián)系

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土地估價(jià)是一項(xiàng)技術(shù)性相當(dāng)強(qiáng)的工作 ，涉及的知識(shí)面也較廣，各估價(jià)師的知識(shí)面卻相對(duì)有限。因此，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)可以根據(jù)自身業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，通過與大專院校合作交流及與行業(yè)協(xié)會(huì)專家委員會(huì)溝通聯(lián)系、外聘、內(nèi)部培養(yǎng)等多種方式，建立一支較為穩(wěn)定的、專業(yè)背景多樣化的專家顧問團(tuán)隊(duì)作為強(qiáng)大的技術(shù)后盾，并定期或不定期地舉辦技術(shù)研討會(huì)，提升估價(jià)師的專業(yè)素養(yǎng)，并解決日常工作中遇到的各種評(píng)估難題。另外，筆者認(rèn)為，專家顧問團(tuán)隊(duì)在對(duì)于一些宏觀無法預(yù)測(cè)的變更等造成土地評(píng)估不準(zhǔn)確的情況，也可以為土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行一些合理解釋， 對(duì)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行正當(dāng)保護(hù)，以促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。 2.2加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理，建立完善的企業(yè)管理制度 （1）建立現(xiàn)代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度

土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)改變行業(yè)中普遍存在的內(nèi)部管理松弛的小作坊生產(chǎn)方式，建立現(xiàn)代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度，比如：建立公章管理制度；規(guī)范估價(jià)業(yè)務(wù)合同格式和內(nèi)容；制定合理的估價(jià)業(yè)務(wù)承接流程，由資深估價(jià)師對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行甄選和把關(guān)，并根據(jù)各估價(jià)師的實(shí)際能力和經(jīng)驗(yàn)分配相應(yīng)的估價(jià)項(xiàng)目；制定針對(duì)大型的、難度較高的估價(jià)項(xiàng)目的組織管理辦法和激勵(lì)機(jī)制等。 另外，土地估價(jià)行業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的責(zé)任重大，也可能隨時(shí)需要對(duì)委托方和利益相關(guān)者的異議進(jìn)行解釋、上法庭質(zhì)證甚至被起訴，因些，建立規(guī)范的檔案管理制度尤為重要。

（2）建立健全質(zhì)量控制體系

土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)重視質(zhì)量監(jiān)控和管理體系的建設(shè)，建立一套完整詳盡的標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)業(yè)程序，如項(xiàng)目負(fù)責(zé)制度、評(píng)估工作流程、評(píng)估項(xiàng)目審核制度、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度等，最大限度地保護(hù)本機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的利益，并把執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降到最小限度。

其中，評(píng)估工作流程和評(píng)估項(xiàng)目審核制度是整個(gè)質(zhì)量控制體系里最關(guān)鍵的部分。規(guī)范的評(píng)估工作流程主要包括對(duì)評(píng)估前期準(zhǔn)備工作、現(xiàn)場(chǎng)勘察、資料收集、具體評(píng)估測(cè)算過程和出具評(píng)估報(bào)告等工作環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督，從評(píng)估工作的各個(gè)環(huán)節(jié)上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效把控。

評(píng)估項(xiàng)目審核制度是保證估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的關(guān)鍵性措施。根據(jù)行業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)制定嚴(yán)格的土地估價(jià)報(bào)告三審制度，明確各級(jí)審核權(quán)限、各級(jí)審核人、審核內(nèi)容范圍及審核標(biāo)準(zhǔn)，提高估價(jià)報(bào)告的成文效率，保證估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量。 土地估價(jià)報(bào)告審核流程設(shè)置模式如下：

一級(jí)審核：負(fù)責(zé)撰寫報(bào)告的土地估價(jià)師自審；二級(jí)審核：高級(jí)估價(jià)師或項(xiàng)目經(jīng)理二核； 三級(jí)審核：總估價(jià)師三審。

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（3）加大信息化建設(shè)力度，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

土地估價(jià)行業(yè)對(duì)各種信息和數(shù)據(jù)的依存度非常高，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理的科學(xué)化和精細(xì)化，應(yīng)增加辦公自動(dòng)化平臺(tái)和信息數(shù)據(jù)庫(kù)的資金投入，建立評(píng)估自動(dòng)化輔助平臺(tái)和辦公自動(dòng)化平臺(tái)，提高工作效率，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部信息和數(shù)據(jù)的共享，提倡無紙化綠色辦公，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

2.3樹立估價(jià)師的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德觀，并提升其專業(yè)技能和綜合素質(zhì)

土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)估價(jià)師的日常管理、培訓(xùn)和監(jiān)督，樹立其執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德觀，要求估價(jià)師、客觀、公正地執(zhí)業(yè)，為客戶保守商業(yè)秘密，并以違法違規(guī)的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師其人其事為反面教材對(duì)估價(jià)師進(jìn)行教育，對(duì)拒收客戶紅包的估價(jià)師進(jìn)行表彰。另外，還可以通過組織估價(jià)師參加行業(yè)繼續(xù)教育培訓(xùn)、外聘專家進(jìn)行專項(xiàng)技術(shù)培訓(xùn)、內(nèi)部舉辦技術(shù)研討會(huì)等多種形式，提升估價(jià)師的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)。 2.4建立土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)保險(xiǎn)制度

建立并實(shí)施土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)保險(xiǎn)制度， 將有利于間接防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，有利于保障評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的利益，壯大評(píng)估行業(yè)隊(duì)伍，促進(jìn)整個(gè)評(píng)估行業(yè)的健康快速發(fā)展。 2.5謹(jǐn)慎接受評(píng)估委托和認(rèn)真審查宗地權(quán)屬

在土地評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托之前，應(yīng)該首先從多方面和多渠道對(duì)項(xiàng)目由來等背景情況進(jìn)行了解。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目， 或明知有欺詐性的項(xiàng)目，可以予以拒絕。因?yàn)橐坏┏鍪拢?不僅經(jīng)濟(jì)上要遭受損失， 聲譽(yù)也將受到無法彌補(bǔ)的損害， 得不償失。另外， 在土地估價(jià)中， 如果委托方有意隱瞞土地權(quán)屬方面的一些問題， 容易導(dǎo)致造成糾紛， 使評(píng)估機(jī)構(gòu)受到牽連。因此， 評(píng)估前要對(duì)委托土地的各種產(chǎn)權(quán)證明進(jìn)行審核。產(chǎn)權(quán)證明絕不能僅憑復(fù)印件認(rèn)可， 一定要將原件審驗(yàn)后再?gòu)?fù)印。最好是對(duì)于宗地的土地登記信息， 到相關(guān)土地部門申請(qǐng)權(quán)屬查詢。特別對(duì)于抵押評(píng)估， 權(quán)屬審核很重要， 千萬(wàn)不能隨意進(jìn)行評(píng)估。 參考文獻(xiàn)

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