1．目的

規(guī)范新接物業(yè)的接管驗收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。 2．適用范圍

適用于物業(yè)管理公司對新接物業(yè)的接管驗收工作。 3．職責(zé) （1）公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。

（2）接管小組組長負(fù)責(zé)接管驗收的工作質(zhì)量。

（3）接管驗收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗收工作。 4．程序要點

（1）接管驗收的準(zhǔn)備工作 a)新建物業(yè)竣工后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。

b)成立物業(yè)接管小組：

★在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組；

★接管驗收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：

——公司執(zhí)行部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作；

——管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作；

——管理處機電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機電設(shè)備的驗收移交工作。

c) 接管驗收前的準(zhǔn)備：

接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作： ★與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進(jìn)度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等； ★派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃；

★提前參與發(fā)展準(zhǔn)則申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；

★準(zhǔn)備好接管驗收記錄表格： ——《房屋本體接管驗收表》；

——《公共配套設(shè)施接管驗收表》； ——《機電設(shè)備接管驗收表》； ——《接管驗收問題整改表》。 （2）接管驗收的工作程序: a.總經(jīng)理下達(dá)接管驗收指令 b.公司組建接管驗收小組 c.作好接管驗收準(zhǔn)備

d.進(jìn)行資料驗收移交 e.驗收是否合格

e1.否 要求正確、真實補齊資料 e2.是 進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗收 f.是否合格

f1.否 要求發(fā)展商限時整改 f2.是 記錄歸檔 （3）資料的接管驗收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。 a) 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：

★ 項目開發(fā)批準(zhǔn)報告； ★ 規(guī)劃許可證 ★ 投資許可證 ★ 土地使用合同； ★ 建筑開工許可證 ★ 用地紅線圖

b) 綜合竣工驗收資料：

★ 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）； ★ 建設(shè)工程竣工驗收證書；

★ 公共配套設(shè)施綜合驗收合格書； ★ 供水合同；

★ 供電協(xié)議書、許可證； ★ 供氣協(xié)議書、許可證； ★ 有線電視合格證； ★ 通信設(shè)施合格證； ★ 電梯準(zhǔn)用證。 c) 施工設(shè)計資料： ★ 地質(zhì)報告書； ★ 全套設(shè)計圖紙； ★ 圖紙會審?fù)ㄖ獑危? ★ 設(shè)計變更通知單； ★ 工程預(yù)決算報告書； ★ 重要的施工會議紀(jì)要； ★ 隱蔽工程驗收記錄； ★ 沉降觀測記錄；

★ 其他可能會影響將來管理的原始記錄。 d) 機電設(shè)備資料：

★ 機電設(shè)備出廠合格證；

★ 貢電設(shè)備使用說明書；（要求中文） ★ 機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告； ★ 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 e) 業(yè)主資料：

★ 已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等； ★ 已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。 （4）物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收和竣工的區(qū)別

a)接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。

b)接管驗收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收，而非具有法律效力的評價行為。

（5）接管驗收標(biāo)準(zhǔn)和驗收方法

a)驗收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。 b)驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。 （6）

樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標(biāo)準(zhǔn) 一、主體結(jié)構(gòu)：

1、 外墻不得滲水；

2、 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。

二、樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘帖牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。 三、內(nèi)墻面：

1、抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； 2、塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。

四、頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無澤水痕跡，無污漬。

五、衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏。

六、木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。 七、門、窗：

1、門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形。 2、門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；

3、玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷； 4、油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整； 5、電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡。

6、不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固。 7、高檔裝飾閡裝飾完整。 八、樓梯、扶手：

1、鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑； 2、砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。

九、木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固。

十、飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。

十一、油漆、刷漿色澤一致無脫皮、漏刷現(xiàn)象。

十二、電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。 十三、有線電視已開通，收視良好。

十四、開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。

十五、燈個安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。 十六、水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。

十七、衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢。

十八、給水設(shè)施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。

十九、地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無都塞，排水通暢，完好無損。

二十、門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。

二十一、防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。

二十二、其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。 公共配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

一、天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。 二、 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。 三、屋面避雷設(shè)施連接牢固。

四、 路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好。 五、 綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。 六、道路：

1、路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂； 2、路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

3、塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角； 4、交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。 七、 室外消防栓：

1、消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好； 2、消防設(shè)施配件齊全

3、消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，水壓充足。 八、 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚。

九、 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便。 十、 保安崗?fù)ぐ惭b窮，配件齊全，標(biāo)識清晰，完好無損。 十一、 保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。

十二、停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識清楚，安全設(shè)施好，排水設(shè)施良好。 十三、單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好。

十四、 明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。 十五、沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。 十六、 護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。

十七、 臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。 十八、水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。

十九、 信報箱安裝牢固，完好完損，標(biāo)識楚，表面平整光潔。 機電設(shè)備的接管驗收

一、 電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準(zhǔn)運證；機房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識清楚，表面光潔平整、明亮。 二、變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標(biāo)識清楚、機房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。 三、央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識清楚，機房通風(fēng)、采光，降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。 四、發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機房隔音，防護設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好。

五、消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機房干燥、通風(fēng)、采光良好。

六、給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機房配置完整。 七、 保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。 接管驗收遺留問題的處理 一、 遺留問題的登記確認(rèn)；

1、對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；

2、對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小級應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。 二、 對資料遺留的問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。

三、 對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題按管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。

四、 對于長期解決不了，勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘的形式將問題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。

《接管驗收資料遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。 記錄

（1）《接管驗收遺留問題登記表》

（2）《接管驗收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表》