（南寧市城市近期建設(shè)規(guī)劃（2006-2010年）） 城市定位

廣西壯族自治區(qū)首府，西南地區(qū)交通樞紐，泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈西部區(qū)域性中心城市，中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)的區(qū)域性國(guó)際化城市。 城市近期發(fā)展方向

以邕江為軸線，兩翼拓展，東建西擴(kuò)，完善江北，提升江南，形成向東、西、南三個(gè)主要方向拓展的空間格局，重點(diǎn)實(shí)施城市向南發(fā)展的戰(zhàn)略，重點(diǎn)啟動(dòng)建設(shè)五象新區(qū)。

（1）向東——完善鳳嶺片區(qū)、仙葫片區(qū)，加快建設(shè)龍崗片區(qū)； （2）向西——加快相思湖新區(qū)建設(shè)步伐；

（3）向南——提升江南片區(qū)，重點(diǎn)啟動(dòng)建設(shè)五象新區(qū)。 （2）城市總體布局結(jié)構(gòu)

1、總體布局形態(tài)：“一軸兩帶多中心”

南寧城市外圍組團(tuán)、發(fā)展軸線正在逐漸展開(kāi)，為打破單中心圈層拓展結(jié)構(gòu)提供了良好的發(fā)展基礎(chǔ)，近期應(yīng)加快對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)作出合理調(diào)整，突出“一軸兩帶多中心”的發(fā)展模式和趨勢(shì)，逐步形成沿邕江兩岸串珠式展開(kāi)、沿其支流縱深發(fā)展的城市布局形態(tài)。

2、“一軸兩帶”的城市發(fā)展軸線

（1）“一軸”：沿江城市發(fā)展軸，整個(gè)城市沿邕江兩岸展開(kāi)，城市各級(jí)中心分布在邕江兩側(cè)，沿邕江形成城市最主要的一條東西向的發(fā)展軸線；

（2）“兩帶”：一是西部北部生態(tài)保護(hù)帶，是南寧的上水地帶，除緊鄰城市的山前地帶在生態(tài)保護(hù)的前提下可進(jìn)行適度的開(kāi)發(fā)外，應(yīng)作為城市西部北部重要的生態(tài)屏障進(jìn)行保護(hù)和培育；二是南部生態(tài)保護(hù)帶，南部的大王灘水庫(kù)及其周邊低山丘陵地區(qū)，除局部作為旅游度假發(fā)展用地外，應(yīng)作為城市南部的重要生態(tài)屏障。

3、沿江串珠式的“多中心”城市空間體系

（1）一主：中心片區(qū)的老中心和緊鄰的邕江南岸中心共同構(gòu)成聯(lián)系邕江兩岸發(fā)展軸的中心聚合樞紐。

（2） 兩副：南部五象副中心和西部相思湖副中心，副中心和其服務(wù)范圍內(nèi)的城市組團(tuán)將成為疏解中心區(qū)吸引力的“反磁力”集團(tuán)，以有效緩解中心組團(tuán)的壓力。

（3）多核：各片區(qū)內(nèi)承擔(dān)不同功能的各種中心，中心與所處組團(tuán)將成為重要的城市功能增長(zhǎng)核，通過(guò)適度綜合建設(shè)能夠降低對(duì)中心區(qū)的依賴。同時(shí)還應(yīng)嚴(yán)格保護(hù)和培育作為城市綠核、綠肺的青秀山和五象嶺的生態(tài)環(huán)境。 （3）城市交通環(huán)境規(guī)劃

城市道路系統(tǒng)改善計(jì)劃（南寧市城市近期建設(shè)規(guī)劃（2006-2010年））

（1）核心區(qū)（一環(huán)內(nèi)區(qū)域）道路交通系統(tǒng)改善要點(diǎn)：加大設(shè)施建設(shè)力度，優(yōu)化道路功能；制定相應(yīng)的管理措施。

（2）各片區(qū)道路系統(tǒng)建設(shè)和改善要點(diǎn)：加快環(huán)路系統(tǒng)的建設(shè)，充分發(fā)揮各環(huán)路的作用；加快軸向干道（東西向、南北向）系統(tǒng)建設(shè)，使城市各組團(tuán)通過(guò)干道系統(tǒng)和環(huán)路緊密聯(lián)系； 加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)部、區(qū)域內(nèi)外部路網(wǎng)銜接結(jié)建設(shè)，使道路資源利用率最大化；加快中心城區(qū)對(duì)外通道的建設(shè)，解決好城市路網(wǎng)與對(duì)外公路的銜接問(wèn)題；加強(qiáng)中心城區(qū)與外圍組團(tuán)（包括九曲灣、蒲廟、五合、那馬、吳圩組團(tuán)）的道路聯(lián)系。

（4）城市住房建設(shè)規(guī)劃

按照（南寧市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010））住房建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)相協(xié)調(diào)的原則，結(jié)合南寧市城市土地資源特征和人口增長(zhǎng)特點(diǎn)，規(guī)劃期內(nèi)住房建設(shè)應(yīng)遵循以下方針：

將鳳嶺、五象、東溝嶺、相思湖、北湖、那洪、沙井等地區(qū)作為新增住房建設(shè)重點(diǎn)發(fā)展的地區(qū)。

對(duì)于城市中高檔商品住宅的建設(shè)，根據(jù)南寧市的實(shí)際情況，應(yīng)加強(qiáng)宏觀，科學(xué)制定住房建設(shè)結(jié)構(gòu)和土地供應(yīng)計(jì)劃，重點(diǎn)考慮在蟠龍組團(tuán)、鳳嶺組團(tuán)、相思湖組團(tuán)、龍崗組團(tuán)、仙葫西組團(tuán)等區(qū)域適度發(fā)展中高檔商品住宅以滿足市場(chǎng)和市民居住的需求。

1.3南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析

1.3.1南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)力分析 （1）人均可支配收入與消費(fèi)性支出

泛珠三角省會(huì)城市2006人均可支配收入2500020000150001000050000廣州成都福州長(zhǎng)沙昆明南昌南寧貴陽(yáng)武漢

人均可支配收入198512781420139219501124101911221236廣西主要城市2006年人均可支配收入120001000080006000400020000玉林桂林柳州防城港

北海欽州南寧貴港河池人均可支配收入與消費(fèi)性支出1200010905916295319203816073296883100%90%80%70%7217697010000790671078796800060%50%40%6000400030%20%10%200000%20012002200320042005可支配收入消費(fèi)性支出支出收入比2006數(shù)據(jù)來(lái)源：南寧統(tǒng)計(jì)年鑒；廣西統(tǒng)計(jì)年鑒；南寧經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)

2006年，南寧市人均可支配收入超過(guò)萬(wàn)元大關(guān)，較往年有較大幅度上升。城鎮(zhèn)居民收入快速增長(zhǎng)，帶來(lái)了消費(fèi)水平的迅速上升，但是，從南寧市人均支出收入比我們可以看到，整體消費(fèi)支出的比重較大，說(shuō)明居民儲(chǔ)蓄余額較少，在大件消費(fèi)上將會(huì)產(chǎn)生一定的障礙。 （2）南寧市歷年居民住房支出情況

800600南寧市居民住房支出情況687.574412.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%

400 200 0 分析：

79.71200420052006住房支出住房支出比自2004年以來(lái)，隨著南寧市房?jī)r(jià)的上漲，人均居住面積的提高，南寧市居民的住房支出額逐年升高。住房作為居民基本的生活支出,

其比重同樣可反映居民生活水平高低。居民生活水平越高，住房支出比將和恩格爾系數(shù)趨勢(shì)一致——逐漸降低。由上表可見(jiàn)，南寧市居民06年住房支出占消費(fèi)支出的比重已有較大幅度下降，說(shuō)明居民的生活水平已經(jīng)有了較大幅度的提高。 （3）恩格爾系數(shù)與住房支出比重分析

恩格爾系數(shù)是國(guó)際上通用的衡量居民生活水平高低的一項(xiàng)重要指標(biāo)，恩格爾系數(shù)越低代表居民家庭收入和生活水平越高。

南寧市歷年恩格爾系數(shù)41.50%41.00%40.50%40.00%39.50%39.00%38.50%38.00%20042005200639.26%41.18%40.40%

南寧市歷年恩格爾系數(shù)與住房支出比重50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%20017.43%1.50%20022.78%20031.28%2004200520069.99%9.12%34.67%37.46%37.50%41.18%40.40%39.26%恩格爾系數(shù)住房支出比重

數(shù)據(jù)來(lái)源：南寧市統(tǒng)計(jì)局

據(jù)國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)恩格爾系數(shù)在40％時(shí)，有關(guān)各國(guó)的住房消

費(fèi)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)中所占的比重會(huì)達(dá)到15％-20％。而目前南寧恩格爾系數(shù)已降到40％以下，但住房消費(fèi)比重尚不足10％，比國(guó)際平均水平要低5-10個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明住房消費(fèi)應(yīng)該還有較大的空間。 （4）住房需求預(yù)測(cè) 規(guī)劃期住房需求預(yù)測(cè)

根據(jù)南寧市房地產(chǎn)管理局提供的歷年房地產(chǎn)資料統(tǒng)計(jì)分析，至2006年8月31日，南寧市中心城區(qū)住房總建筑面積為09.63萬(wàn)平方米。根據(jù)《南寧市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》和《南寧市城市近期建設(shè)規(guī)劃（2006—2010）》的規(guī)劃預(yù)測(cè)和要求，南寧市 到2010年城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達(dá)25平方米（折算為人均住宅建筑面積為33.25平方米）。

規(guī)劃預(yù)測(cè)2010年需要新增住房總建筑面積為1847.87萬(wàn)平方米。 根據(jù)南寧市現(xiàn)狀不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例以及分項(xiàng)分析預(yù)測(cè)，規(guī)劃期內(nèi)應(yīng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房363.0萬(wàn)平方米，建設(shè)廉租住房13.94萬(wàn)平方米，建設(shè)商品住房1470.93萬(wàn)平方米。

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)〈關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)〉的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào)）的要求，規(guī)劃新增的1800萬(wàn)平方米的住宅建筑面積中，應(yīng)該有約1260萬(wàn)平方米建筑面積的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房)。

南寧市住房建設(shè)年度計(jì)劃表（2006—2010） 單位：萬(wàn)平方米 年度 普通商品住房 商品住房 其他商套數(shù) 經(jīng)濟(jì)適性保障住房 廉租住房 套數(shù) （萬(wàn)套） 合計(jì) 品住房 （萬(wàn)套） 用住房 2006 2007 2008 2009 2010 合計(jì) 229.66 215.70 158.75 158.75 182.90 945.75 116.71 111.30 98.03 98.03 101.10 525.18 3.84 3.62 2.8 2.8 3.13 16.19 100.00 70.00 70.00 70.00 53.00 363.00 1.50 3.00 3.22 3.22 3.00 13.94 1.28 0.93 0.94 0.94 0.72 4.81 447.87 400.00 330.00 330.00 340.00 1847.87 從南寧市住房建設(shè)年度計(jì)劃表中可以看到，從2007年起，南寧市的住房建設(shè)規(guī)模將逐漸下降，但從供應(yīng)的產(chǎn)品來(lái)看，大面積中低價(jià)位以及中小套型的普通住房的出現(xiàn)將緩解南寧市供求矛盾，阻止南寧市房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。