科青年置業(yè)計劃

解決方案及輕松置業(yè)實施細(xì)則

中國房地產(chǎn)市場已從07年上半年的快速發(fā)展階段，轉(zhuǎn)變至現(xiàn)在的理性回歸階段。反映在市場上，銷售價格、成交量都有所回落。自07年年底，為規(guī)范地產(chǎn)市場，頻降，而對于首次置業(yè)的剛性住房需求，國家卻是扶持和發(fā)展的態(tài)度。

根據(jù)萬科市場研究部對住宅與人口的專案研究發(fā)現(xiàn)，中國人口增長出現(xiàn)過兩波嬰兒潮，這兩群人被稱為三高人群，他們升學(xué)壓力大、就業(yè)壓力大、找工作難。第一波人群目前處于36-46歲的年齡階段，正處于小孩入學(xué)、改善家庭居住條件的二次置業(yè)期。

第二波嬰兒潮是在19歲-24歲之間，也處于買房結(jié)婚或者工作購房的置業(yè)關(guān)口，他們構(gòu)成了武漢市首次置業(yè)的主力軍。目前的情況是，他們多達(dá)到適婚年齡，市場也缺少專門為他們提供的合適房源。

根據(jù)對青年群體需求研究發(fā)現(xiàn)，更多年輕人如今對住宅的要求正產(chǎn)生巨變。例如將家庭視為成功符號和解壓空間；二人世界意識增強，對于相關(guān)場所的重視等。此次客戶需求調(diào)查促使我們要將現(xiàn)在的開發(fā)模式轉(zhuǎn)向“客戶需求導(dǎo)向”的開發(fā)模式，將主流戶型面積控制在90㎡以下，建造適宜年輕人居住的房子。

1、青年群體居住模式

首先，在功能設(shè)置和面積控制上，通過縮減交通空間、過渡空間面積，合理的配置面積，確保了主要功能空間的舒適度，有效控制了面積。

例如，一個剛剛生育嬰兒的青年家庭，在家庭人員結(jié)構(gòu)上需要一個具有三間臥室的住宅產(chǎn)品，如果購房武漢市場上傳統(tǒng)的120平米三房產(chǎn)品，按5000元單價計算，將直接比90平米三房多出15萬，這少去的15萬大大降低了青年置業(yè)的門檻。

其次，在部分功能的設(shè)計上。90平米三房在青年群體更注重私密性的需求下，設(shè)計了三分離式衛(wèi)生間。在同一個衛(wèi)生間里，如廁、沐浴與盥洗是彼此的，既提高了空間的利用率，又保證了私密性。

而在交樓標(biāo)準(zhǔn)上，鑒于青年群體對生活經(jīng)驗的缺乏，不但提供萬科一貫的裝修交付，同時還配置玄關(guān)收納系統(tǒng)，衣物收納系統(tǒng)等，全面系統(tǒng)的考慮青年人的使用需求。

2、青年居住系統(tǒng)解決方案

通過調(diào)查分析此類人群的居住及生活需求，以此作為“青年置業(yè)計劃”的基礎(chǔ)。它包含了從規(guī)劃、戶型、裝修，乃至到配套或物業(yè)服務(wù)上都是專門為青年人所設(shè)計產(chǎn)品特點，具體為“輕松置業(yè)”“輕松入住”“輕松生活”三個環(huán)節(jié)。

輕松置業(yè)

根據(jù)要求第一季推出活動為青年置業(yè)計劃，主要體現(xiàn)在“輕松置業(yè)”上。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，青年家庭的財務(wù)積蓄期有限。青年人購房的首要問題就是首付款，首先解決青年人的置業(yè)門檻問題。

解決方案

聯(lián)手各大銀行，提供最高2成、最長30年的按揭貸款辦理，符合條件者還可申請下浮15%的優(yōu)惠利率。

設(shè)立一千萬青年置業(yè)資助金和新婚禮券活動，直接降低青年人置業(yè)門檻。

7大還款方式：合力貸、停本還息(延付寶)、自由還款、延長貸款年限、青春無憂還款方式、固定利率輕松提前還款（詳看實施細(xì)則）輕松入住

為參與活動的青年置業(yè)者，提供符合青年人需求的裝修標(biāo)準(zhǔn)，聯(lián)合相關(guān)家電家私知名企業(yè)提供相應(yīng)服務(wù)，以幫助青年人“輕松入住”；在入住之后，物業(yè)服務(wù)也將有別于傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，出具類似于送餐、定期清潔房屋等適合青年人的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。

輕松生活

最后，活動為消費者所提供的是一個全方位的置業(yè)方案，包括了萬科前期籌備的規(guī)劃、建筑環(huán)節(jié)，也有我們現(xiàn)在推出的輕松置業(yè)環(huán)節(jié)，后續(xù)我們還會推出為青年群體量身定造的系列活動。

青年置業(yè)計劃解決方案

一、協(xié)調(diào)工作與生活

現(xiàn)狀：年輕人的工作與生活密切結(jié)合，生活中心以工作地為圓心向外擴散。他們往往希望工作地點與生活地點能足夠接近，不僅便于上下班，更使結(jié)交朋友變得容易。

方案：城市商務(wù)區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)區(qū)是城市青年群體的高密度聚集地區(qū)?？魄嗄曛脴I(yè)計劃的重要原則之一是選址圍繞在青年人群就業(yè)集中的各類經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)域周邊，為青年群體提供專屬的生活社區(qū)。

二、交通便捷

現(xiàn)狀：20-30歲的年輕人習(xí)慣于乘坐地鐵、公交等方式上下班，即使部分人擁有私家車，但出于養(yǎng)車費用和效率等考慮也不一定能完全擺脫公共交通。居住區(qū)周邊公共交通是否發(fā)達(dá)，尤其是否有軌道交通，對青年人購房的影響非常大。

方案：科青年置業(yè)計劃的重要原則之二是項目選址區(qū)域可依托快速交通干道、城市捷運系統(tǒng)構(gòu)筑成的道路交通網(wǎng)絡(luò)，迅速溝通各類經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)域或城市交通換乘中心。

三、醫(yī)療保障

現(xiàn)狀：年輕人中總是流行著公司"把女人當(dāng)男人使，把男人當(dāng)牲畜使"的說法，說明工作壓力大已經(jīng)是普遍的現(xiàn)象。同時，現(xiàn)在的年輕人對健康也有了更深刻的認(rèn)識，開始懂得一邊應(yīng)付高壓力的工作，一邊保護(hù)和增進(jìn)自身的健康水準(zhǔn)。

方案：科青年置業(yè)計劃的重要原則之三是選址區(qū)域必須具備系統(tǒng)的醫(yī)療機構(gòu)，可為居住者提供必要的健康保障。

四、保障學(xué)習(xí)

現(xiàn)狀：毫無疑問普遍受過良好教育的青年人對下一代的教育一定不會忽視。同時，在激烈的社會競爭中，年輕人畢業(yè)后繼續(xù)學(xué)習(xí)"再充電"也是普遍現(xiàn)象，這都需要在居住區(qū)域有良好的教育資源。

方案：科青年置業(yè)計劃的重要原則之四是項目周邊或者項目內(nèi)部設(shè)施必須具備體系化教育機構(gòu)，包括從幼兒園、小學(xué)、中學(xué)到大學(xué)，一應(yīng)完善的教育設(shè)施體系。

五、餐飲商業(yè)

現(xiàn)狀：年輕人的生活少不了購物和美食，很多時候，小區(qū)周邊有個好商場、好飯店會對年輕人有強大的吸引力。

方案：科青年置業(yè)計劃的重要原則之五是項目選址區(qū)域必須具備經(jīng)過系統(tǒng)規(guī)劃、并發(fā)展完善的街區(qū)型商業(yè)設(shè)施，同時結(jié)合自身商業(yè)設(shè)施規(guī)劃進(jìn)行業(yè)態(tài)補充。

六、生活運動

現(xiàn)狀：熱愛運動，懂得享受生活可以說是年輕人普遍的生活形態(tài)。年輕人在工作之外排遣壓力的兩大法寶，一是運動，二是按摩、SPA等康體活動。

方案：科青年置業(yè)計劃的重要原則之六是項目必須設(shè)置各類較專業(yè)的運動設(shè)施或場所，并提供健康運動輔導(dǎo)服務(wù)。

七、居住環(huán)境

現(xiàn)狀：年輕人對環(huán)境的要求很高，從就餐到購物，再到購房，他們不一定注重所買商品本身價值幾何，卻一定對環(huán)境要求多多。

方案：科青年置業(yè)計劃的重要原則之七是項目的環(huán)境營造不僅提供立體化的綠化自然環(huán)境系統(tǒng)，并利用不同造園手法提供更多的交流空間，滿足他們的互動溝通需求。

八、一個好"保姆"

現(xiàn)狀：很多30上下的年輕人，在工作中是骨干精英，在生活中卻還是"大孩子"。他們需要一個貼心、簡單的物業(yè)管理來幫他打點生活中的一切。

方案：科青年置業(yè)計劃的重要原則之八是萬科物業(yè)將提供符合青年人群專屬需求的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以"全心全意全為您"的服務(wù)宗旨為居住者提供全方位的物業(yè)管理服務(wù)。

輕松置業(yè)計劃實施細(xì)則

與XX主要合作形式如下：

舉例設(shè)定：

客戶甲，男性，30歲，以下簡稱甲；客戶乙：28歲，客戶甲之妻，以下簡稱乙；客戶丙：55歲，客戶甲之父，以下簡稱丙)

7大還款方式：

1、合力貸：

增加主申請人的直系親屬作為共同借款人；適合于貸款人月收入低貸款額度或年齡較高貸款年限的客戶。

如：甲申請住房貸款50萬元，期限25年，但甲的還款能力不足，此時，甲可以申請“合力貸”：增加乙為此筆貸款的共同借款人。

如：丙申請住房貸款50萬元，期限15年，貸款到期限時丙的年齡超過65歲(55歲+15年=70歲)，期限過長，此時，丙可以申請“合力貸”：增加甲為此筆貸款的共同貸款人，期限就在銀行允許的范圍之內(nèi)了。

2、停本還息(延付寶)：

從貸款發(fā)放之日起一年內(nèi)，客戶可與銀行約定延遲歸還貸款本金，只按月歸還利息。延付寶為還貸初期面對多方面資金需求、還款壓力較大的客戶量身定做，可以減輕借款人購房初期因裝修、添置家俬、繳納各項稅費所帶來的資金壓力。

如:甲20__年01月01日申請住房貸款款50萬元,期限25年,01月10日可以審批放款，但甲所購住房05月01日才可交房，則甲可以申請從貸款發(fā)放日(01月10日)到04月30日期間辦理“停本還息”業(yè)務(wù)，即只還50萬元本7

金所產(chǎn)生的利息，本金從05月01日開始?xì)w還。

3、自由還款：

客戶可以選擇按單月還、雙月還款與三月還款；可以根據(jù)自己的收入進(jìn)賬規(guī)律，與銀行約定把還款的時間靈活控制在每月還一次、二個月還一次或三個月還一次。

如：甲在申請住房貸款時，考慮到自己三個月發(fā)一回季度獎金，利用自己的

獎金歸還房貸的按揭款比較合適，則甲可以申請不采用按月貸還貸，而按三個月(非自然季)還款一次。

4、延長貸款年限：

針對已經(jīng)簽訂借款合同、資質(zhì)優(yōu)良的客戶，可以在原簽訂合同中的貸款年限上繼續(xù)延長貸款年限，但總年限不能超過最長貸款年限。便于客戶根據(jù)實際還款的壓力調(diào)整還款年限。

如：甲申請了住房貸款50萬元，期限10年，已獲銀行批準(zhǔn)且發(fā)放貸款，在

還款過程中，由于某種原因，甲覺得期限太短，月還款壓力太大，而20年比較合適測算下來的月還款水平比較合適，則甲可以向銀行申請將期限由原來的10年延長至20年(30歲+20年=50歲，未超過65歲)。

5、青春無憂還款方式：

約定本金等額遞增(通過每月增加本金還款來減少總體利息支出)；約定本金等比遞增(通過每月增加還本金的一定比例的金額來減少利息支出)。

如：甲在申請住房貸款時，預(yù)計自已的收入水平會逐漸增加，則可申請“青

春無憂”還款方式：第一月還本息1000元，三個月(可多選)一遞增(或遞減)50元，則第四到第六月月還款1050元，第七到第九月月還款1100元，第十到8

第十二月月還款1150元以此類推，每個約定的時段月還款金額增加或減少50元。

6、固定利率：

與銀行約定3年期、5年期、10年期內(nèi)固定還款利率，降低利率預(yù)期增長風(fēng)險。

如：甲在申請住房貸款時，對國家近幾年的利率有漲息的預(yù)期，為了減

少自己承擔(dān)的利息，則甲可以在貸款前申請執(zhí)行固定利率。