x物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)與發(fā)展建議書(shū)

x物業(yè)公司自成立以來(lái),在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的親切關(guān)懷下,在全體員工的共同努力下,雖然經(jīng)歷了一些坎坷,到目前為止,公司團(tuán)隊(duì)整齊,員工精神面貌良好,負(fù)責(zé)管理的投資廣場(chǎng)大廈從當(dāng)初無(wú)人問(wèn)津到現(xiàn)在租出率達(dá)到85%,x知名公司基本都被我們招商到此,去年獲得了湖北省地級(jí)市中唯一的省優(yōu)物業(yè)管理獎(jiǎng),成為x市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的發(fā)起人和常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)單位;臥龍公寓常年達(dá)到客房出租率75%的良好勢(shì)頭,是x外來(lái)客商的理想下榻之地;投資廣場(chǎng)在我們的管理之下,成為x唯一的商務(wù)寫(xiě)字樓、x的形象窗口,被譽(yù)為”商務(wù)之都、文化之都、藝術(shù)之都,金融之都”,為集團(tuán)爭(zhēng)得了榮譽(yù), 成績(jī)是有目共睹的。

但是,做為帶領(lǐng)廣大員工開(kāi)創(chuàng)和實(shí)現(xiàn)這些良好業(yè)績(jī)的公司負(fù)責(zé)人,對(duì)于公司經(jīng)營(yíng)和發(fā)展中隱存的的一些問(wèn)題深感擔(dān)憂(yōu)。有些問(wèn)題已經(jīng)嚴(yán)重影響了公司發(fā)展甚至生存。

投資廣場(chǎng)大廈是按照高標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓進(jìn)行設(shè)計(jì)和改造的,但是,由于x目前經(jīng)濟(jì)不盡景氣,寫(xiě)字樓出租市場(chǎng)價(jià)位過(guò)低,經(jīng)營(yíng)成本過(guò)高,難以實(shí)現(xiàn)較好的投資回報(bào),招商難度已經(jīng)很大,繼續(xù)按現(xiàn)在的物業(yè)管理水平進(jìn)行物業(yè)管理成本很好難以為繼,而不維持物業(yè)服務(wù)水平則勢(shì)必造成惡性循環(huán),服務(wù)品質(zhì)降低會(huì)影響招商,甚至影響物業(yè)品質(zhì);臥龍公寓畢竟是由舊學(xué)校改造的,也存在配套設(shè)施不完善,外觀陳舊等不利于經(jīng)營(yíng)的因素,現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)已趨飽和。作為物業(yè)管理方,固守于這兩個(gè)物業(yè)項(xiàng)目中,如果完全按照市場(chǎng)規(guī)律,其前景無(wú)疑是黯淡的。而不按照市場(chǎng)規(guī)律,物業(yè)管理成本需要從物業(yè)租金中來(lái),甚至需要靠集團(tuán)的直接補(bǔ)貼,則集團(tuán)的利益勢(shì)必受到損害,否則x物業(yè)難以生存。公司需要向外拓展和擴(kuò)張,才能生存下來(lái)。

目前,x房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于上升階段,真正有水平和實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)有很大的市場(chǎng),由于x物業(yè)在物業(yè)管理領(lǐng)域已經(jīng)處于x最好的水平,前來(lái)與我們接洽進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目委托管理的絡(luò)繹不絕。2年來(lái)的發(fā)展中,我們也在物業(yè)管理之外的活動(dòng)策劃、營(yíng)銷(xiāo)代理等領(lǐng)域摸索出了一些非常好非常適應(yīng)本地情況的路子。今年以來(lái),通過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)查,我們提出了積極在大廈管理、小區(qū)物業(yè)和機(jī)關(guān)、學(xué)校醫(yī)院、超大型商業(yè)物業(yè)、園林物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、酒店物業(yè)管理以及營(yíng)銷(xiāo)策劃整合、企業(yè)管理咨詢(xún)與顧問(wèn)、文化傳播發(fā)展、IT網(wǎng)絡(luò)與電子商務(wù)等領(lǐng)域進(jìn)行拓展和擴(kuò)張、研究和實(shí)踐物業(yè)管理企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)新思路,業(yè)務(wù)發(fā)展勢(shì)頭良好,前景廣闊。在業(yè)務(wù)能力上,x物業(yè)已經(jīng)完全可以走出去、自己養(yǎng)活自己、做大做強(qiáng)。

投資廣場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目本身現(xiàn)在就已經(jīng)是處于難以實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的情況下,除非進(jìn)行二期投資,否則要養(yǎng)活做為物業(yè)管理的x物業(yè)是不現(xiàn)實(shí)的,x物業(yè)也需要尋求投資廣場(chǎng)物業(yè)管理以外的發(fā)展來(lái)更好的為投資廣場(chǎng)的物業(yè)管理服務(wù)。但是,由于一直以來(lái)x物業(yè)在行政上隸屬于軍沙公司,束縛了我們向外發(fā)展、自力更生的手腳。另外,由于x物業(yè)與軍沙公司在管理上存在責(zé)權(quán)利不明確的問(wèn)題,一直以來(lái)無(wú)法按照物業(yè)管理的原則與市場(chǎng)規(guī)律來(lái)運(yùn)做,對(duì)投資廣場(chǎng)的物業(yè)管理也造成很多的不利?，F(xiàn)在,在投資廣場(chǎng)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)與維護(hù)上,很多方面我們與業(yè)主公司無(wú)法達(dá)到一致意見(jiàn),集團(tuán)對(duì)軍沙公司方面的管理架構(gòu)也一直不是很明確,本身已極大的影響了投資廣場(chǎng)的管理工作。按目前的經(jīng)營(yíng)狀況,投資廣場(chǎng)作為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)收回投資并盈利幾乎是遙遙無(wú)期的,而由于該項(xiàng)目原本是爛尾樓、改造裝修過(guò)程中又因工期過(guò)緊等原因遺留了大量問(wèn)題,物業(yè)管理的維護(hù)和保養(yǎng)任務(wù)艱巨,現(xiàn)在固資折舊與損壞程度相當(dāng)嚴(yán)重,物業(yè)品質(zhì)逐日下降,如不重視存在的問(wèn)題,加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理,勢(shì)必造成投資受損。個(gè)人認(rèn)為,目前首要的問(wèn)題應(yīng)該是集團(tuán)在這個(gè)項(xiàng)目上的管理模糊,管理力度薄弱。軍沙公司作為業(yè)主連起碼的職能機(jī)構(gòu)都不健全,何談對(duì)資產(chǎn)的有效經(jīng)營(yíng)管理呢。而承擔(dān)物業(yè)管理的x物業(yè)公司在這個(gè)項(xiàng)目中的責(zé)權(quán)利也久未見(jiàn)明確,反而愈趨模糊,加上其他因素,造成目前投資廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理混亂無(wú)序,看似多頭共管,實(shí)則無(wú)法真正站在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的角度進(jìn)行管理,無(wú)人真正負(fù)起管理責(zé)任來(lái)。

建議集團(tuán)盡快考慮理順x物業(yè)公司與軍沙公司的關(guān)系,讓x物業(yè)公司完全,直接屬于集團(tuán)直接管理,與軍沙公司簽定物業(yè)管理委托合同,明確雙方的責(zé)權(quán)利,建議完全按照市場(chǎng)規(guī)律的關(guān)系來(lái)界定雙方的責(zé)權(quán)利。做為資產(chǎn)的業(yè)主,軍沙公司是投資廣場(chǎng)的業(yè)主,應(yīng)該有負(fù)責(zé)人來(lái)全盤(pán)負(fù)責(zé)對(duì)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理,而x物業(yè)公司只能是業(yè)主委聘的物業(yè)管理方,按照物業(yè)管理委托合同約定的內(nèi)容提供物業(yè)管理服務(wù),接受業(yè)主的監(jiān)督,這才是我們的本位本職。雙方完全按照市場(chǎng)規(guī)律來(lái)洽定物業(yè)管理的服務(wù)范圍、需要承擔(dān)的責(zé)任、應(yīng)該獲取的報(bào)酬,這些也是國(guó)家強(qiáng)調(diào)和提倡的提高物業(yè)管理水平、理順物業(yè)管理秩序的基本原則,亦是《物業(yè)管理?xiàng)l例》主要規(guī)范的范圍。這樣把兩個(gè)公司都完全放在市場(chǎng)規(guī)律下,無(wú)論是對(duì)于軍沙公司還是x物業(yè)都是有好處的,對(duì)降低軍沙公司的經(jīng)營(yíng)管理成本、理順投資廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制大有好處,也把x物業(yè)推向市場(chǎng),迫使我們提高自身管理水平,增強(qiáng)市場(chǎng)適應(yīng)能力和生存能力,是一件非常有意義的事情。

做為x物業(yè)公司的直接管理者,近2年來(lái)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)和管理該公司

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