現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)深度思考

作者：郭瑩輝

來(lái)源：《中國(guó)房地產(chǎn)·市場(chǎng)版》2014年第11期

中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)出現(xiàn)以后，數(shù)以億計(jì)的人口從西部往東部遷移，東部的大面積農(nóng)田變成大廈林立的城市新區(qū)，城市經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)。這就是產(chǎn)業(yè)集聚和城市增長(zhǎng)過(guò)程中給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的正向因素。但是20多年前的產(chǎn)業(yè)園發(fā)展到現(xiàn)在，出現(xiàn)了能耗比較大、城市功能不協(xié)調(diào)等問(wèn)題。本文通過(guò)北科建集團(tuán)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、功能區(qū)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，淺談現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的思考。

一、園區(qū)是新型城鎮(zhèn)化的重要支撐

現(xiàn)代園區(qū)的概念進(jìn)一步得到深化的最高級(jí)別是國(guó)家級(jí)新區(qū)，比如青島西海岸新區(qū)，陸域面積達(dá)到2096平方公里；最近審批通過(guò)的大連金普新區(qū)，還包括原來(lái)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新區(qū)、保稅區(qū)或者物流港，都是區(qū)中有區(qū)、園中有園，在幾十平方公里的大區(qū)和小區(qū)中又分了不同的文化創(chuàng)意、科技、農(nóng)業(yè)、物流等不同類(lèi)型的專(zhuān)業(yè)化園區(qū)。園中有園是管理者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何在未來(lái)的新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中有效地協(xié)作，在未來(lái)的城市構(gòu)建、產(chǎn)業(yè)構(gòu)建方面能夠擺脫過(guò)去空城、孤島、空心化等問(wèn)題的方式之一，更加節(jié)約資源，提高社會(huì)投資效率。解決新型城鎮(zhèn)化問(wèn)題的重要途徑之一是把過(guò)去這些年批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)、省級(jí)、市級(jí)等3000多家園區(qū)，按照亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)到亦莊新城、蘇州工業(yè)園到蘇州新城這種模式進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)劃、有效的整合。這3000多家園區(qū)能夠承載未來(lái)4億多農(nóng)民工進(jìn)城的問(wèn)題，能夠承載城市間產(chǎn)業(yè)和要素遷徙的問(wèn)題。

二、未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展趨勢(shì) 1.園區(qū)的投資主體越來(lái)越多樣化

產(chǎn)業(yè)園區(qū)在過(guò)去的20年里主要是管委會(huì)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地出讓?zhuān)脚涮追?wù)等，以北科建、北京經(jīng)開(kāi)等國(guó)企為主，也有少量的民營(yíng)企業(yè)參與?，F(xiàn)在大量的房地產(chǎn)商進(jìn)入企業(yè)園區(qū)，實(shí)體企業(yè)介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，比如聯(lián)想、華為，利用自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)自建園區(qū)，同時(shí)也做圍繞產(chǎn)業(yè)做產(chǎn)業(yè)集群。、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、實(shí)體企業(yè)投資園區(qū)共存。未來(lái)，這種園區(qū)的投資力量將會(huì)產(chǎn)生巨大的分化。近日，批準(zhǔn)了投資深化改革，有7170家的平臺(tái)化投資企業(yè)將剝離融資平臺(tái)作用，這個(gè)剝離意味著無(wú)論是城市發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施還是園區(qū)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施，投資能力將會(huì)被剝離或削弱，所以未來(lái)的園區(qū)開(kāi)發(fā)將會(huì)真正由市場(chǎng)對(duì)資源起決定性配置作用，市場(chǎng)的群體力量會(huì)更多承接投資功能的缺失，呈現(xiàn)出投資主體的多元化。 2.產(chǎn)城融合是大勢(shì)所趨

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2009年北科建提出科技地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)的同時(shí)提出未來(lái)的項(xiàng)目一定要堅(jiān)持產(chǎn)城一體化。產(chǎn)城一體化的核心本意是在園區(qū)開(kāi)發(fā)中真正實(shí)現(xiàn)土地、產(chǎn)業(yè)、功能和價(jià)值的有機(jī)融合。要實(shí)現(xiàn)這四個(gè)融合就要在產(chǎn)城融合的規(guī)劃層面、的職能層面緊密的把問(wèn)題統(tǒng)籌起來(lái)。換句話說(shuō)，就是土地的集約、產(chǎn)業(yè)的遷徙與集聚、城市功能的完善、園區(qū)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值等方面的統(tǒng)籌考慮和規(guī)劃設(shè)計(jì)。

3.產(chǎn)業(yè)定位的精準(zhǔn)化和差異化是未來(lái)園區(qū)最核心的競(jìng)爭(zhēng)力

過(guò)去的園區(qū)開(kāi)發(fā)中，其實(shí)在園區(qū)規(guī)劃之初不是沒(méi)有考慮到土地、城市、產(chǎn)業(yè)等，規(guī)劃的挺好，但是在執(zhí)行過(guò)程中遇到各種各樣的因素，很容易把專(zhuān)業(yè)園區(qū)做成雜院。北科建、經(jīng)開(kāi)、上海張江等，堅(jiān)持的是專(zhuān)業(yè)化、高標(biāo)準(zhǔn)，就容易成功。而很多園中園，要么是開(kāi)發(fā)商只做土地開(kāi)發(fā)，物業(yè)建成就賣(mài)，不孵化企業(yè)，不利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展；要么是為了GDP盡快體現(xiàn)，招什么就是什么，不擇商。而且，目前很多地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)同質(zhì)化非常嚴(yán)重，一個(gè)區(qū)域，幾十個(gè)同一產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，招商競(jìng)爭(zhēng)白熱化。所以，未來(lái)園區(qū)要活下來(lái)，必須有精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)定位，通過(guò)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和風(fēng)格的差異化來(lái)提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。 4.智慧與生態(tài)成為園區(qū)的新標(biāo)準(zhǔn)、新亮點(diǎn)

智慧與生態(tài)園區(qū)是未來(lái)的趨勢(shì)，可以從三個(gè)層次來(lái)看：一是客戶的需求標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高，尤其是軟件、生物類(lèi)的科技園區(qū)，企業(yè)與企業(yè)的從業(yè)人員對(duì)環(huán)境的要求，對(duì)建筑、環(huán)境、服務(wù)的要求越來(lái)越高；二是管理的目標(biāo)越來(lái)越高，五平方公里以上的城市新區(qū)，對(duì)交通、人流、災(zāi)害等社會(huì)性管理要求越來(lái)越高；三是投資人期望越來(lái)越高，都希望投資于高標(biāo)準(zhǔn)、高競(jìng)爭(zhēng)力的園區(qū)，來(lái)獲取更高的投資價(jià)值回報(bào)。 5.園區(qū)平臺(tái)化規(guī)律越來(lái)越清晰

用互聯(lián)網(wǎng)的思維去理解園區(qū)平臺(tái)的使用者。第一是；第二是產(chǎn)業(yè)類(lèi)客戶，企業(yè)在平臺(tái)上進(jìn)行生產(chǎn)和交易；第三是生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)，服務(wù)型企業(yè)在平臺(tái)上為產(chǎn)業(yè)類(lèi)客戶提供服務(wù)，同時(shí)也擴(kuò)張自己的業(yè)務(wù)。理解到平臺(tái)的三類(lèi)使用者以后，就要用經(jīng)濟(jì)和手段促進(jìn)客戶間的交易，把信息資源整合起來(lái)為他們服務(wù)。從運(yùn)營(yíng)化、金融化各個(gè)角度去理解這個(gè)平臺(tái)，從產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)到物業(yè)的運(yùn)營(yíng)，到資產(chǎn)的孵化，到客戶的投資、服務(wù)、整合是必備的功底。 三、新型園區(qū)的頂層設(shè)計(jì)系統(tǒng)

園區(qū)是政企合作的產(chǎn)物，企業(yè)和合作開(kāi)發(fā)高端園區(qū)，至少有六個(gè)層面必須要考慮。 一是產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系。對(duì)于數(shù)十平方公里的產(chǎn)業(yè)新區(qū)或者城市新區(qū)開(kāi)發(fā)，必然由產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)到產(chǎn)業(yè)城市，產(chǎn)城融合是趨勢(shì)。由園到城的過(guò)程里，產(chǎn)業(yè)生態(tài)里面必然要包含2.0、2.5和3.0等產(chǎn)業(yè)。2.0有高端智能制造；2.5有科技研發(fā)、小試、中試和產(chǎn)業(yè)化；3.0有大型總部，還有高端金融服務(wù)；另外還要有3.0類(lèi)的社會(huì)事業(yè)類(lèi)服務(wù)業(yè)。幾十平方公里的區(qū)域就是一個(gè)新

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城，醫(yī)教文衛(wèi)這些社會(huì)功能不能缺失。當(dāng)然還有生態(tài)居住。這些產(chǎn)業(yè)和功能的研究如果不到位，后面必然出問(wèn)題。

二是城市規(guī)劃體系。城市規(guī)劃必須添加智能、生態(tài)等預(yù)見(jiàn)性規(guī)劃，以及智能管理信息化規(guī)劃。進(jìn)而實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)規(guī)劃等多規(guī)合一，以保證規(guī)劃和設(shè)計(jì)體系能夠滿足未來(lái)發(fā)展的需要，而不應(yīng)只看到眼前需求。

三是建設(shè)控制體系。我們的生態(tài)通過(guò)園區(qū)的碳排放、能源審計(jì)，包括水資源等這些指標(biāo)來(lái)控制，這些指標(biāo)在園區(qū)規(guī)劃里都有，但是在過(guò)程中是不是到位了不能控制，園區(qū)開(kāi)發(fā)商也不能控制。我們希望把生態(tài)綠建這些智能標(biāo)準(zhǔn)將來(lái)變成建設(shè)導(dǎo)則，投資人買(mǎi)地的標(biāo)書(shū)中就對(duì)這些進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定，投資不到位可以罰款，不給驗(yàn)收。這些標(biāo)準(zhǔn)必須做到并且堅(jiān)持，才能通過(guò)建設(shè)控制保證園區(qū)品質(zhì)。

四是招商運(yùn)營(yíng)體系。我們園區(qū)開(kāi)發(fā)商和合作進(jìn)行產(chǎn)業(yè)招商，關(guān)于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移或者產(chǎn)業(yè)進(jìn)來(lái)之后的創(chuàng)業(yè)補(bǔ)助、房租優(yōu)惠、子女上學(xué)等一系列招商體系，我們發(fā)現(xiàn)在北上廣等一線城市和省級(jí)園區(qū)里面，這些體系的是清晰的，但是部分二線城市和大部分三線城市也在學(xué)北京中關(guān)村、學(xué)蘇州工業(yè)園，雖然體系學(xué)來(lái)了，但當(dāng)?shù)氐囊?guī)定以及財(cái)力能不能支持這些體系就不一定了。如果這些體系實(shí)現(xiàn)不了，那么產(chǎn)業(yè)就轉(zhuǎn)移不過(guò)去。

五是金融合作體系?，F(xiàn)在遇到的最大困境就是數(shù)以百億計(jì)的土地開(kāi)發(fā)投資，平臺(tái)要推出，企業(yè)要承擔(dān)，開(kāi)發(fā)的資金怎么來(lái)，還款怎么來(lái)？將來(lái)入駐企業(yè)的VC和資產(chǎn)孵化能不能幫助他們整合到位？以此類(lèi)推，大金融概念在一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)里貫穿，這些都不是的職能，因?yàn)榘岩患?jí)開(kāi)發(fā)權(quán)給了開(kāi)發(fā)商，整個(gè)招商給開(kāi)發(fā)商，那么開(kāi)發(fā)商就要想好自己的金融和客戶的金融，提前構(gòu)建好全過(guò)程的金融支持與合作體系。

六是園區(qū)的管理和服務(wù)體系。管理和開(kāi)發(fā)商的管理如何協(xié)調(diào)，吃、住、交通等問(wèn)題在園區(qū)的管控體系里如何高效智能，以及服務(wù)商和園區(qū)管理者之間是什么關(guān)系，如何更好地整合服務(wù)商為園區(qū)產(chǎn)業(yè)類(lèi)客戶服務(wù)等，都要事先設(shè)計(jì)好。如果這些關(guān)系弄不好就可能是虎頭蛇尾，難以實(shí)現(xiàn)園區(qū)的持續(xù)高效運(yùn)營(yíng)。