名詞解釋：

資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)點(diǎn)性：是指資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)評(píng)估對(duì)象（即待評(píng)估資產(chǎn)）在某一時(shí)（間）點(diǎn)的價(jià)值的估算。這一時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估價(jià)值的適用日期，也是提供價(jià)值評(píng)估基礎(chǔ)的市場(chǎng)供求條件及資產(chǎn)狀況的日期，我們將這一時(shí)點(diǎn)稱為評(píng)估基準(zhǔn)日。評(píng)估基準(zhǔn)日相對(duì)于評(píng)估（工作）日期而言，既可以是過(guò)去的某一天，也可以是現(xiàn)在的某一天，還可以是將來(lái)的某一天。

市場(chǎng)價(jià)值：一資產(chǎn)在公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上出售，買賣雙方行為精明，且對(duì)市場(chǎng)行情及交易物完全了解，沒(méi)有受到不正當(dāng)刺激因素影響下所形成的最高價(jià)格。

復(fù)原重置成本是指在評(píng)估基準(zhǔn)日，用與估價(jià)對(duì)象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價(jià)對(duì)象全新?tīng)顩r同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的成本。

更新重置成本是指在評(píng)估基準(zhǔn)日，運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價(jià)對(duì)象的具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。

實(shí)體性貶值是指資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導(dǎo)致其物理性能不斷下降而引起的價(jià)值減少。

功能性貶值是指由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，使得待評(píng)估資產(chǎn)與社會(huì)上普遍使用的資產(chǎn)相比，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，因而價(jià)值也相應(yīng)減少。

經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新或法規(guī)的發(fā)布和實(shí)施、戰(zhàn)爭(zhēng)、政治動(dòng)蕩、市場(chǎng)蕭條等情況，了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價(jià)值下降。

實(shí)際已使用年限是資產(chǎn)自開(kāi)始使用到評(píng)估基準(zhǔn)日為止，按照正常使用強(qiáng)度（負(fù)荷程度）

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標(biāo)準(zhǔn)確定的已經(jīng)使用的年數(shù)，它與資產(chǎn)的實(shí)際使用強(qiáng)度和名義已使用年限有關(guān)。

成本法是從待評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本或更新重置成本中扣減其各項(xiàng)價(jià)值損耗,來(lái)確定資產(chǎn)價(jià)值的方法。

比較法也稱市場(chǎng)比較法,是指通過(guò)比較待評(píng)估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)（即可參照交易資產(chǎn)）的異同,并據(jù)此對(duì)類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,從而確定待評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。

收益法是通過(guò)估算待評(píng)估資產(chǎn)自評(píng)估基準(zhǔn)日起未來(lái)的純收益，并將其用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法。

重置成本

重置核算法、物價(jià)指數(shù)法、功能價(jià)值法

1.某待估資產(chǎn)購(gòu)建于1994年，賬面原值為50,000元，當(dāng)時(shí)該類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為95％，評(píng)估基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)為160％，則：

待估資產(chǎn)重置成本

＝50,000×(160％／95％)×100％

≈84,211（元）

2.某種全新的機(jī)器設(shè)備現(xiàn)時(shí)價(jià)格5萬(wàn)元/臺(tái)，年產(chǎn)量為5000件；又知與其功能相同的

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被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置成本：

被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝50000×4000／5000

＝40000（元）

若該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7，則可以確定其重置成本：

被評(píng)估資產(chǎn)重置成本

＝50000×（4000／5000 ） 0.7 ＝42769

實(shí)體性貶值

1.觀察法（成新率法）

資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝重置成本×實(shí)體性貶值率

2.使用年限法

資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝（重置成本-預(yù)計(jì)殘值） ×實(shí)際已使用年限/總使用年限

其中：

實(shí)際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

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資產(chǎn)利用率 =截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間÷

截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間

總使用年限＝實(shí)際已使用年限+尚可使用年限

功能性貶值

某企業(yè)生產(chǎn)線年超額運(yùn)營(yíng)成本為40萬(wàn)元，生產(chǎn)線投入使用5年，尚可使用4年，適用的折現(xiàn)率為10%，該企業(yè)的所得稅率為33%，則該設(shè)備的功能性貶值額最接近于( B )萬(wàn)元。

A．26.8 B．85.0 C．107.2 D.126.8

經(jīng)濟(jì)性貶值

某產(chǎn)品專用生產(chǎn)線已投入使用5年，生產(chǎn)能力為每年50萬(wàn)件，但由于新產(chǎn)品出現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)老產(chǎn)品需求下降，預(yù)計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后每年只生產(chǎn)30萬(wàn)件，經(jīng)測(cè)算，該行業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.6，則該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率約為( A )

A．26.4% B．40% C．60% D．73.6%

(1)間接計(jì)算法

經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-(預(yù)計(jì)被利用生產(chǎn)能力/原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力) x ]×100％

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式中，x為功能價(jià)值指數(shù)，實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6～0.7之間。

(2)直接計(jì)算法

經(jīng)濟(jì)性貶值額=年收益損失額×(1-T) ×(P／A，r,n）

式中，（P／A，r，n）為年金現(xiàn)值系數(shù)。

房地產(chǎn)評(píng)估

1. 土地市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性決定于土地（ C ）

A.稀缺性 B.價(jià)值增值性

C.位置固定性 D.用途多樣性

2. 運(yùn)用殘余估價(jià)法評(píng)估建筑物價(jià)格的主要前提條件是（ A.建筑物用途合理 B.建筑物使用強(qiáng)度合理

C.建筑物具有客觀收益 D.建筑物使用狀態(tài)合理

3.運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法的要求是（ ACDE ）

A.被估對(duì)象可以獲得正常收益

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C ）

B.建筑物不能閑置

C.建筑物的使用強(qiáng)度與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離

D.建筑物的使用狀態(tài)與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離

E.建筑物的用途與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離

4．造成建筑物存在功能性貶值的原因是（ ABC ）

A．土地與建筑物用途不協(xié)調(diào)

B．建筑物的裝修與其總體功能不協(xié)調(diào)

C．建筑物有效使用面積與其建筑面積的比例過(guò)低

D．建筑物利用率不足

E．實(shí)際容積率遠(yuǎn)低于規(guī)劃允許容積率

企業(yè)價(jià)值評(píng)估

1.對(duì)某A企業(yè)采用成本加和法評(píng)估，評(píng)估初步結(jié)果為：設(shè)備等有形資產(chǎn)為5000萬(wàn)元，專利等無(wú)形資產(chǎn)為3000萬(wàn)元，A企業(yè)對(duì)B企業(yè)投資了100萬(wàn)元，評(píng)估時(shí)B企業(yè)的凈資產(chǎn)為-500萬(wàn)元，A企業(yè)的負(fù)債經(jīng)審核為1000萬(wàn)元。A企業(yè)的評(píng)估值應(yīng)為（ B ）

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A.6500萬(wàn)元 B.7000萬(wàn)元

C.7500萬(wàn)元 D.8000萬(wàn)元

非專利技術(shù)價(jià)值

1.某企業(yè)擁有10份圖紙，每份圖紙重置成本為200元，其中3份圖紙已使用3年，尚可使用7年；2份圖紙已使用5年，尚可使用3年；其他5份圖紙則因技術(shù)被淘汰而不再使用了，則這批圖紙的價(jià)值為( A )

A．570 B．630

C．600 D．660

紅利增長(zhǎng)模型

1.被評(píng)企業(yè)擁有B公司面值共100萬(wàn)元的非上市股票，從持股期間來(lái)看，每年股利分派相當(dāng)于票面值的10%。評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查，了解B公司把稅后利潤(rùn)的70%用于股利分配，30%用于擴(kuò)大再生產(chǎn)。根據(jù)公司的發(fā)展?fàn)顩r，股本利潤(rùn)可保持在20%的水平。折現(xiàn)率設(shè)定為14%，按紅利增長(zhǎng)模型確定的該股票的評(píng)估值為( A )P131

A．125萬(wàn)元 B．121萬(wàn)元

C．114萬(wàn)元 D．110萬(wàn)元

2.銀行一年定期存款利率為3%，一年期國(guó)債的利率為4%，社會(huì)平均收益率為8%，

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被評(píng)估資產(chǎn)的β系數(shù)為0.8，請(qǐng)計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)要求的收益率是( B )

A．6.4% B．7.0% C．7.2% D．8.0%

無(wú)形資產(chǎn)

1.自創(chuàng)無(wú)形資產(chǎn)在無(wú)賬面價(jià)格的情況下，其重置成本的估算方法是（AD ）

A.財(cái)務(wù)核算法 B.技術(shù)周期法

C.物價(jià)指數(shù)法 D.市場(chǎng)調(diào)整法 E.歷史成本法

流動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值

1.可以作為評(píng)估對(duì)象的待攤和預(yù)付費(fèi)用有（ ABDE ）

A.預(yù)付租金 B.預(yù)付保險(xiǎn)費(fèi) C.自有機(jī)器設(shè)備大修理費(fèi)用

D.租入機(jī)器設(shè)備大修理費(fèi)用 E.租入店面的裝修費(fèi)用

2．某企業(yè)有一期限為10個(gè)月的票據(jù)，本金為40萬(wàn)元，月利率為1%，截至評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)，離付款期尚差兩個(gè)半月，則該應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估值為( A )

A．43萬(wàn)元 B．40萬(wàn)元 C．39.6萬(wàn)元 D．39萬(wàn)元

3. 某公司擁有一張1年期銀行承兌匯票，票面金額200萬(wàn)元，月息0.6%，尚有4個(gè)

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月到期，貼現(xiàn)率為每月0.5%，則該匯票的評(píng)估價(jià)值約為（ B ）p143

A.196.0萬(wàn)元 B.210.2萬(wàn)元 C.210.4萬(wàn)元 D.214.4萬(wàn)元

200*(1+0.6%*12)（折現(xiàn)）-200*4* 0.5%

到期價(jià)值-貼現(xiàn)息

4.某公司持有10年期債券1000張，每張面值100元，票面年利率6%，每期付息，到期還本。評(píng)估時(shí)還有5年到期，市場(chǎng)年利率為5%。該債券上市交易，評(píng)估基準(zhǔn)日的交易記錄顯示，當(dāng)天交易價(jià)格最高價(jià)為105.2元，最低價(jià)為105.0元，收盤(pán)價(jià)為105.1元。則該批債券的評(píng)估值為（ B ）

A.105200 B.105100

C.105000 D.104330

金融資產(chǎn)

1.在股票評(píng)估中，把普通股的類型分為（ ABE ）

A.固定紅利模型 B.紅利增長(zhǎng)模型

C.固定股利分配率模型

D.低正常股利加額外股利模型

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E.分段式模型

2.資產(chǎn)重組對(duì)資產(chǎn)評(píng)估影響的情況主要有（ ABE ）

A.資產(chǎn)范圍的變化 B.企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的變化

C.企業(yè)外部環(huán)境的變化 D.資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的變化 E.收益水平的變化

1.2005年12月評(píng)估人員對(duì)某設(shè)備評(píng)估時(shí)，了解到以下情況：

(1)某設(shè)備購(gòu)建于1996年12月，其賬面價(jià)值20萬(wàn)元，2001年12月和2004年12月進(jìn)行過(guò)兩次技術(shù)改造，添置自動(dòng)控制設(shè)施，分別支出5萬(wàn)和3萬(wàn)元。

(2)某設(shè)備經(jīng)鑒定，尚可使用7年。經(jīng)調(diào)查，某設(shè)備購(gòu)建以來(lái)，其每年的價(jià)格上升率為10%左右，評(píng)估基準(zhǔn)日前某設(shè)備的實(shí)際利用率為90%。(復(fù)利系數(shù)保留兩位小數(shù)，年限保留一位小數(shù))

要求計(jì)算：

(1)該設(shè)備的重置成本； (2)該設(shè)備的加權(quán)更新成本；

(3)該設(shè)備的加權(quán)投資年限； (4)該設(shè)備的成新率。

（1）20×2.60=52(萬(wàn)元) 5×1.61=8.05(萬(wàn)元) 3×1.21=3.63(萬(wàn)元)

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重置成本=52＋8.05＋3.63=63.68(萬(wàn)元)

（2）加權(quán)更新成本=52×10＋8.05×5＋3.63×2=567.51(萬(wàn)元)

（3）加權(quán)投資年限=567.51÷63.68=8.9(年)

（4）A設(shè)備的成新率=7÷(8.9×90%＋7)

=7÷15.0=46.67%

2.某設(shè)備購(gòu)建于1998年5月，賬面原值200萬(wàn)元，2002年5月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行了一次技術(shù)改造，投資20萬(wàn)元，2004年5月評(píng)估，恰在評(píng)估之前，由于工人操作不當(dāng)造成該設(shè)備傳動(dòng)齒輪嚴(yán)重受損。經(jīng)評(píng)估人員檢測(cè)認(rèn)定該設(shè)備更換傳動(dòng)齒輪后仍可繼續(xù)使用10年。損壞的傳動(dòng)齒輪價(jià)值占設(shè)備重置成本的2%，傳動(dòng)齒輪的現(xiàn)行購(gòu)買價(jià)為4.4萬(wàn)元，調(diào)換費(fèi)用約1萬(wàn)元，評(píng)估人員經(jīng)進(jìn)一步調(diào)查了解以下情況：

(1)從1998年5月到2004年5月國(guó)內(nèi)該類設(shè)備價(jià)格沒(méi)有明顯變化；

(2)由于該設(shè)備在2002年經(jīng)過(guò)技術(shù)改革，因此在功能上與新近出廠的設(shè)備沒(méi)有什么差異。（計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)，以萬(wàn)元為計(jì)算單位）

要求：(1)根據(jù)上述資料計(jì)算該設(shè)備的重置成本；

(2)計(jì)算該設(shè)備的有形損耗額； (3)計(jì)算該設(shè)備的評(píng)估值。

答：重置成本 200+20-200*0.02+4.4=220.4（萬(wàn)元）

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有形損耗額=不可修復(fù)性損耗+可修復(fù)性損耗=220.4*6/16+1=83.65（萬(wàn)元）

評(píng)估值 220.4-83.65=136.75（萬(wàn)元）

3.某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，實(shí)際已經(jīng)使用8年。經(jīng)過(guò)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新?tīng)顟B(tài)的該類建筑物的建造成本800萬(wàn)元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理費(fèi)用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費(fèi)為50萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬(wàn)元；裝修的重置成本為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，已經(jīng)使用2年；設(shè)備部分的重置成本為110萬(wàn)元，平均壽命為10年，已經(jīng)使用 8年。假設(shè)殘值率為零，試計(jì)算該建筑物的折舊(貶值)總額。

答：（1）建筑部分的重置成本:

800×(1+3%)+800×60%×6%×1.5+800×40%×6%×0.5+50+120=1046.8(萬(wàn)元)

2)建筑部分的折舊：（1046.8-18）×8/50+18 = 182.6(萬(wàn)元)

3)裝修部分的折舊:200×2/5=80(萬(wàn)元)

4)設(shè)備部分的折舊:110×8/10=88(萬(wàn)元)

5)總折舊:182.6+80+88=350.6(萬(wàn)元)

4.某房地產(chǎn)的土地面積1000平方米，建筑面積2000平方米。土地于1994年10月1日通過(guò)有償出讓方式以1000元/平方米的價(jià)格取得，使用權(quán)年限為50年。建筑物為鋼

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筋混凝土結(jié)構(gòu)，于1995年10月1日建成使用，建筑造價(jià)為800元/建筑平方米。1999年10月1日與該房地產(chǎn)地段及用途相似、使用權(quán)年限為50年的土地的價(jià)格為1100元/平方米，該類房屋的重置成本為900元/建筑平方米。假定該類建筑物的殘值為零，土地資本化率為6%，試估算該房地產(chǎn)1999年10月1日的總價(jià)格。

(1) 建筑物的價(jià)格:

900×2000×(49-4)/49=1653061(元)

(2) 土地價(jià)格:

1100×1000×[1-1/(1+6%)45]/[ 1-1/(1+6%)50]=1078638(元)

(3) 房地產(chǎn)總價(jià)格: 1653061+1078638=2731699(元)

5.甲企業(yè)擁有一項(xiàng)專利技術(shù)，重置成本為100萬(wàn)元，經(jīng)測(cè)算專利技術(shù)的成本利潤(rùn)率為500%，現(xiàn)擬向乙企業(yè)投資入股，乙企業(yè)原資產(chǎn)經(jīng)評(píng)估確定的重置成本為3000萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率為10%。評(píng)估人員通過(guò)分析認(rèn)為，該專利技術(shù)的經(jīng)濟(jì)壽命為5年，法律保護(hù)期還有10年，預(yù)計(jì)未來(lái)5年該專利產(chǎn)品的凈收益分別為400萬(wàn)元、420萬(wàn)元、430萬(wàn)元、450萬(wàn)元和440萬(wàn)元，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率估測(cè)為6%，國(guó)庫(kù)券利率為4%。要求：

(1)分別計(jì)算專利技術(shù)和乙企業(yè)資產(chǎn)的約當(dāng)投資量。

(2)計(jì)算專利技術(shù)的利潤(rùn)分成率。

(3)計(jì)算折現(xiàn)率。

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(4)計(jì)算被估專利技術(shù)的評(píng)估值。

答：(1) 約當(dāng)投資量分別為：

①專利技術(shù)約當(dāng)投資量=100(1+500%)=600 (萬(wàn)元)

②乙企業(yè)約當(dāng)投資量=3000(1+10%)=3300(萬(wàn)元)

(2) 利潤(rùn)分成率=×100%=15.38%

(3) 折現(xiàn)率=4%+6%=10%

(4) 評(píng)估值=〔400×(1+10%)-1+420×(1+10%)-2+430×(1+10%)-3+450×(1+10%)-4+440×(1+10%)-5〕×15.38% =248.28(萬(wàn)元)

6.某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)過(guò)預(yù)測(cè)該企業(yè)未來(lái)5年凈利潤(rùn)分別為100萬(wàn)元、110萬(wàn)元、120萬(wàn)元、150萬(wàn)元、160萬(wàn)元，預(yù)計(jì)從第6年起每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，即每年平均為160萬(wàn)元。該企業(yè)一直沒(méi)有負(fù)債，其有形資產(chǎn)只有貨幣資金和固定資產(chǎn)，且其評(píng)估值分別為100萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該企業(yè)有一尚可使用5年的非專利技術(shù)，該技術(shù)產(chǎn)品每件可獲得超額利潤(rùn)10元，目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品8萬(wàn)件，經(jīng)過(guò)綜合生產(chǎn)能力和市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，在未來(lái)5年每年可生產(chǎn)10萬(wàn)件。折現(xiàn)率為6%。試評(píng)估該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值。

答：1）計(jì)算企業(yè)整體價(jià)值

估算出該企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值

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2）計(jì)算企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值，單項(xiàng)有形資產(chǎn)評(píng)估值為600萬(wàn)

估算出非專利技術(shù)評(píng)估值：

100×(0.9434+0.00+0.8396+0.7921+0.7473) = 421.24(萬(wàn)元)

3）評(píng)出商譽(yù)價(jià)值

商譽(yù)=整體資產(chǎn)評(píng)估值-(有形資產(chǎn)評(píng)估值+非專利技術(shù)評(píng)估值)

=2524.18-(600+421.24)=1502.94(萬(wàn)元)

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