物業(yè)工程部工作分配人員調(diào)配方案怎么寫(xiě)

(一)工作分配流程

1、工程部各專業(yè)主管分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃,各專業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃報(bào)工程部經(jīng)理審批后,統(tǒng)籌安排,形成大廈設(shè)備正常維修保養(yǎng)計(jì)劃表。

2、工程部各專業(yè)主管按照設(shè)備正常維修保養(yǎng)計(jì)劃的要求,將設(shè)備維修保養(yǎng)任務(wù)分別落實(shí)到各專業(yè)班組和工種,安排具體維修保養(yǎng)人員,落實(shí)保養(yǎng)時(shí)間和措施。

3、各班組維修保養(yǎng)人員按照計(jì)劃安排的時(shí)間、內(nèi)容和要求,按時(shí)對(duì)所分管的設(shè)備進(jìn)行正常維修保養(yǎng)工作。

每次維修保養(yǎng)前,對(duì)設(shè)備運(yùn)行記錄進(jìn)行檢查,準(zhǔn)備好維修工具和器材,按照維修保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行調(diào)試、緊固、加油,保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

4、各專業(yè)班組每次對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常維修保養(yǎng)時(shí),均填寫(xiě)設(shè)備正常維修保養(yǎng)記錄。

5、各專業(yè)主管和班領(lǐng)班,要認(rèn)真做好設(shè)備正常維修保養(yǎng)的組織工作。

每次比較重要的設(shè)備維修保養(yǎng)完成后,主管要進(jìn)行檢查,工程部經(jīng)理亦要進(jìn)行抽查。

6、在工作分配的時(shí)間安排上,如因故障維修量大,影響到正常計(jì)劃維修時(shí),主管有權(quán)先安排故障維修,后再將正常維修的項(xiàng)目補(bǔ)上。

(二)人員調(diào)配流程

1、正常情況下,按工程部的職位結(jié)構(gòu)圖及人員組織,負(fù)責(zé)各自的職責(zé)范圍,完成自身的班組工作。

2、由于某些突發(fā)的因素,個(gè)別班組難以完成自身范圍的職責(zé),需班組之間協(xié)助,由各分管主管協(xié)商,即可相互調(diào)派人力、工具等。

3、工程部經(jīng)理完全有權(quán)根據(jù)工作情況,臨時(shí)調(diào)配人力,各專業(yè)主管均應(yīng)服從。

4、如技工本身要求調(diào)換班組,首先由本人提出申請(qǐng),寫(xiě)明調(diào)出理由,經(jīng)本專業(yè)主管簽意見(jiàn),上報(bào)工程部經(jīng)理,工程部經(jīng)理有決策權(quán)。

5、工程部組織機(jī)構(gòu)的調(diào)整,應(yīng)申訴理由上報(bào)人力資源部,得到批準(zhǔn)后,即可實(shí)施。

(三)日常報(bào)修流程

1、外部門(mén)請(qǐng)修單,由工程部辦公室登記、記錄收到時(shí)間。

工程部發(fā)出請(qǐng)修單也要登記、記錄收到時(shí)間,由所報(bào)修相關(guān)專業(yè)主管標(biāo)上達(dá)標(biāo)工時(shí)。

2、以上請(qǐng)修單按以下規(guī)定分列優(yōu)先工作次序:

優(yōu)先序列

種類

作出反映的時(shí)間

⑴

與消防和人身安全有關(guān)

8分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)并立即完成

⑵

與客人有關(guān)3.0分鐘內(nèi)完成

⑶

設(shè)備故障--影響到客人

60分鐘完成

⑷

一般維修

本班范圍完成

⑸

大修

一周內(nèi)完成

⑹

新工作申請(qǐng)

按員工能力允許3、急修單必須在24小時(shí)內(nèi)維修完工。

一般請(qǐng)修單應(yīng)在七日內(nèi)完工,積壓超過(guò)七日,需每周填報(bào)七日以上積壓?jiǎn)?報(bào)工程部經(jīng)理及總經(jīng)理。

4、請(qǐng)修單工作范圍大,工作量超過(guò)10個(gè)工以上或影響大廈正常營(yíng)業(yè),應(yīng)匯報(bào)工程部經(jīng)理,作計(jì)劃安排。

5、請(qǐng)修單完工后每日匯總工程部辦公室注銷返回各部門(mén),注銷時(shí)應(yīng)注明時(shí)間。

6、對(duì)不能完成的請(qǐng)修單由工程部辦公室注明原因退回各部門(mén)。

(四)重大設(shè)備保養(yǎng)流程

1、大廈重大設(shè)備應(yīng)有專人,定時(shí)進(jìn)行日常保養(yǎng),專業(yè)管理應(yīng)親臨現(xiàn)場(chǎng),工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查。

2、大廈技工難以勝任的保養(yǎng)、維修項(xiàng)目,應(yīng)由工程部上報(bào)大廈管理層,委托專業(yè)公司進(jìn)行。

3、委托專業(yè)公司時(shí),應(yīng)先尋價(jià)、填表、審批、簽約。

4、專業(yè)公司保養(yǎng)、維修過(guò)程中,各有關(guān)主管、技工應(yīng)跟班,逐漸轉(zhuǎn)變成本部門(mén)維修、保養(yǎng)。

5、各主管應(yīng)詳細(xì)記錄每次維修保養(yǎng)的內(nèi)容、方法、使用的工具、所花的人力、更換的備件等詳細(xì)材料,經(jīng)工程部經(jīng)理審閱,留檔。

(五)物資采購(gòu)

1、物資采購(gòu)流程

①各專業(yè)主管根據(jù)維修保養(yǎng)需要,填寫(xiě)“物資采購(gòu)表”,經(jīng)工程部經(jīng)理審批后,報(bào)財(cái)務(wù)部。

②工程所需物資,原則上均由采購(gòu)部統(tǒng)一購(gòu)買(mǎi),由于實(shí)際難度較大,工程技術(shù)人員可協(xié)助,但一般不得自行采購(gòu)。

③工程部要協(xié)助采購(gòu)部進(jìn)行多方案擇優(yōu),防止采購(gòu)質(zhì)次價(jià)高,性能低劣的產(chǎn)品。

(六)檔案管理工作流程

1、檔案是匯集和積累設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的最基本工作,是提供分析研究設(shè)備在使用期的改進(jìn),探索管理和檢修規(guī)律,增加對(duì)設(shè)備的認(rèn)識(shí)和了解,提高維修和管理水平的有力措施。

2、因此大廈的各種大型設(shè)備、關(guān)鍵性設(shè)備、技術(shù)性較復(fù)雜的設(shè)備均應(yīng)建立設(shè)備登記卡,應(yīng)將設(shè)備的名稱、作用、安裝地點(diǎn)、廠家、型號(hào)、名牌數(shù)據(jù)、設(shè)備 、估計(jì)使用年限、易損件名稱規(guī)格及維修要求,記錄水維修、保養(yǎng)、故障的記錄、3、為使檔案成為活的資料,要不斷豐富檔案的內(nèi)容,使之成為大廈的重要財(cái)富,檔案管理作業(yè)程序可依如下10個(gè)步驟:

①點(diǎn)數(shù)、②登記、③整理、④分類、⑤立案、⑥編目、⑦典藏、⑧防護(hù)、⑨應(yīng)用、⑩定期清理。

(七)費(fèi)用控制流程

1、工程部要編制設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及能源消耗的年度計(jì)劃。

2、財(cái)務(wù)部應(yīng)根據(jù)上年度的實(shí)際費(fèi)用情況,考慮物價(jià)上漲的因素,審核批準(zhǔn)。

3、按季度進(jìn)行計(jì)劃費(fèi)用及實(shí)際費(fèi)用的比較,無(wú)論是少支出或是多支出,工程部均應(yīng)書(shū)面分析理由,以利采取相應(yīng)的控制措施。

4、將維修費(fèi)用及能源消耗分?jǐn)偟礁鱾€(gè)部門(mén),以激勵(lì)各部門(mén)認(rèn)真保護(hù)設(shè)備和節(jié)約能源。

5、用年維修費(fèi)用率來(lái)考核工程部的工作,以防止多換零配件而減少修理。

6、對(duì)費(fèi)用控制確有成效者,給予獎(jiǎng)勵(lì)。

(八)設(shè)備投資決策程序

1、提出投資方案:投資方案應(yīng)包括投資的目的、投入與產(chǎn)出的估算、“貨比三家”的建議。

2、審核:投資方案出臺(tái)后,財(cái)會(huì)人員要進(jìn)行審核,分析投入與產(chǎn)出的估算是否正確,是否會(huì)引起其他投資,周轉(zhuǎn)資金是否足夠,如有缺口如何解決。

經(jīng)審核后,財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)設(shè)備投資方案提出建議。

3、決策:財(cái)務(wù)部門(mén)審查確認(rèn)后要上報(bào)管理部門(mén)審批,需用資金較多的設(shè)備需由總經(jīng)理決策,并報(bào)分管局或董事會(huì)批準(zhǔn)。

4、執(zhí)行:項(xiàng)目批準(zhǔn)后,要及時(shí)付與實(shí)施,從嚴(yán)控制預(yù)算費(fèi)用,并力求節(jié)省。

1、復(fù)審:在執(zhí)行投資決策,付與實(shí)施過(guò)程中,管理人員還應(yīng)重新考慮這個(gè)投資項(xiàng)目的合理性,如發(fā)現(xiàn)與當(dāng)初投資方案有重大出入等情況必須重新進(jìn)行再?zèng)Q策。